Beschreibung

Das gepflegte und umfangreich modernisierte Gebäude befindet sich in zentraler Lage von Hamburg-Kirchsteinbek und bietet auf ca. 315 m² Wohnfläche vier separat zugängliche, eigenständige Wohneinheiten. Die Aufteilung vermittelt den Charakter einer kleinen Reihenhausanlage mit Einzelhaus und eröffnet vielfältige Nutzungsmöglichkeiten. Das ursprüngliche Baujahr war schätzungsweise um 1900. Das Gebäude wurde in den darauffolgenden Jahrzehnten zwischen 1936 und 2011 umgebaut und erweitert. Dank des rückwärtigen, von der Hauptstraße abgewandten Zugangs genießen die Bewohner im geschützten Innenhof ein hohes Maß an Privatsphäre. Besonders reizvoll ist der aufwendig gestaltete Außenbereich mit Natursteinelementen, kleinen Treppen, mehreren Terrassenflächen und einer Outdoorküche. Der gewachsene Baum- und Gehölzbestand schafft eine grüne, angenehm private Atmosphäre. Die Immobilie eignet sich gleichermaßen als reine Kapitalanlage wie für Eigennutzer, die Wohnen und Vermietung attraktiv miteinander verbinden möchten. Auch eine schrittweise oder perspektivisch vollständige Selbstnutzung sowie Mehrgenerationenwohnen lassen sich durch die vier separaten Einheiten flexibel realisieren. Die einzelnen Wohnungen verfügen über gut geschnittene Grundrisse und eine moderne, zeitgemäße Raumaufteilung. Der laufend gepflegte und regelmäßig modernisierte Gesamtzustand reduziert den unmittelbaren Investitions- und Renovierungsbedarf und bietet eine solide Grundlage für langfristige Werthaltigkeit und weiteres Entwicklungspotenzial. Eine zusätzliche Investitionschance bietet der rückwärtig angrenzende Garagenhof, der sich auf einem eigenständigen Grundstück befindet und auf Wunsch ebenfalls gegen Aufpreis erworben werden kann. Dieser bietet 5 Garagen und 3 Außenstellplätze auf einem ca. 593 m² großen Grundstück. Überzeugen Sie sich selbst von den vielseitigen Möglichkeiten dieser besonderen Immobilie und vereinbaren Sie jetzt Ihren individuellen Besichtigungstermin! # Ausstattung Besondere Highlights: + ursprüngliches Baujahr schätzungsweise um 1900 + 2011 energetisch saniert, teilw. modernisiert und vergrößert + vier separat zugängliche Einheiten, ähnlich einer Reihenhausanlage + Einheit 1: 4,5 Zimmer, Küche, 2 Bäder, 129,44 m² + Einheit 2: 1 Zimmer, Küche, WC, Bad, 50,39 m² + Einheit 3: 3 Zimmer, Küche, WC, Bad, 72,59 m² + Einheit 4: 2 Zimmer, Küche, WC, Bad, 62,74 m² (aktuell vermietet) + insgesamt ca. 315,16 m² nutzbare und vermietbare Wohnfläche + ca. 865 m² großes, real geteiltes Grundstück + aufwendig angelegte Außenanlage mit Outdoorküche + schön angelegte und teils überdachte Terrassenbereiche mit Südwest-Ausrichtung + der prächtiger Baum- und Gehölzbestand bietet viel Privatsphäre + Einheit 1 überwiegend mit Fußbodenheizung ausgestattet + Einheit 1 barrierearm + Einheit 1 mit Teilkeller, von innen und außen zugänglich + Kaminöfen jeweils in Einheiten 1 und 3 + der angrenzende Garagenhof könnte bei Interesse ebenfalls erworben werden + Nutzung flexibel als reines Zinshaus, Mehrgenerationenhaus oder zur Selbstnutzung + zentrale Lage in Kirchsteinbek mit guter Infrastruktur und Anbindung + Naturschutzgebiet Boberger Niederung fußläufig in ca. 8 Minuten erreichbar + spätere Aufteilung nach WEG in vier einzeln verkäufliche Einheiten denkbar + Beheizung erfolgt über drei Gas-Brennwertthermen (Bj. 2013, 2019, 2023) + Dichtigkeitsprüfung mit Zertifikat 2026 erfolgt + Innenstadtzentrum in ca. 20 Minuten mit dem Auto erreichbar + Autobahn A1 in wenigen Minuten erreichbar + Einheiten 1, 2 und 3 könnten sofort frei übergeben werden + Vorbereitung für Glasfaserausbau Die Einheit Nr. 4 ist seit dem 01.01.1961 vermietet an ein Ehepaar. Die Kaltmiete beträgt aktuell 689,00 Euro pro Monat (letzte Mieterhöhung: 01.02.2025). Der Mietvertrag müsste vom Käufer übernommen werden. Nähere Details erläutere ich Ihnen gerne in einem persönlichen Gespräch. # Weitere Angaben - Separate WCs: 2 - Verfügbar ab: sofort - Objektzustand: saniert - Käuferprovision: 3,57% inkl. MwSt. - Grundstücksfläche: ca. 863 m² - Kellerfläche: ca. 71,67 m² - Nutzfläche: ca. 111,50 m² # Lagebeschreibung Die Immobilie befindet sich in einem gewachsenen, angenehm ruhigen Wohnumfeld in Kirchsteinbek im Hamburger Osten, das trotz guter städtischer Anbindung einen naturnahen und stellenweise fast dörflichen Charakter bewahrt. Die Umgebung ist geprägt von Wohnbebauung, Grünflächen und kurzen Wegen zu Naherholungsbereichen – ein attraktives Umfeld für Eigennutzer und zugleich eine solide Grundlage für eine nachhaltige Vermietbarkeit. Die Nahversorgung ist alltagstauglich: Ein PENNY-Markt liegt ca. 700 m entfernt, ALDI ca. 1,1 km. Eine Drogerie, beispielsweise Rossmann, befindet sich in ca. 1,4 km Entfernung. Auch Apotheke und Arztpraxen sind im näheren Umfeld vorhanden. Für Familien bietet die Lage gute Voraussetzungen. Kindertagesstätten sind gut erreichbar, darunter ein elbkinder-Kindergarten in ca. 800 m Entfernung. Schulen wie die Schule an der Glinder Au in ca. 400 m sowie die Grundschule Mümmelmannsberg in ca. 700 m liegen ebenfalls nah. Spielplätze in der Umgebung ergänzen das familienfreundliche Angebot. Ein besonderer Standortvorteil ist die Nähe zur Natur. Grünflächen und Parks befinden sich bereits in kurzer Entfernung und bieten Raum für Spaziergänge, Laufrunden oder kleine Auszeiten im Alltag. Der Waldpark Steinfurth liegt ca. 1,2 km entfernt. Auch größere Naherholungsgebiete wie die Boberger Niederung mit den bekannten Boberger Dünen, Wiesen, Wald- und Wasserflächen sind gut erreichbar und unterstreichen den naturnahen Charakter der Lage. Die Verkehrsanbindung bleibt dennoch komfortabel. Die Bushaltestelle Kirchsteinbek befindet sich ca. 100 m entfernt. Die U-Bahn-Stationen Merkenstraße und Mümmelmannsberg sind mit ca. 1,1 km bzw. 1,3 km gut erreichbar. Mit dem Auto ist die A1 in der Regel in wenigen Minuten erreichbar; der Flughafen Hamburg liegt je nach Verkehrslage etwa 30 bis 40 Minuten entfernt. Insgesamt verbindet die Lage ruhiges, naturnahes Wohnen mit guter Infrastruktur und Anbindung – attraktiv für Eigennutzer und Kapitalanleger gleichermaßen. # Sonstiges Auszug der erfolgten Modernisierungen: 2023: Einheit 3: neue Gas-Brennwerttherme 2020: Fassade und Unterschläge gestrichen 2019: Einheit 4: neue Gas-Brennwerttherme 2018: Einheit 1: teilw. Fußbodenheizung, Dämmung Kellerdecke, Innentreppe, Kaminofen, Schornsteinsanierung, neue Küche 2013: Einheit 1 + 2: neue Gas-Brennwerttherme 2011: energetische Sanierung (Dach. Fassade, Fenster, Haustür), Erweiterung Dachgeschoss 2009: Einheit 3: Wohnzimmerfliesen, teilw. Fußbodenheizung, Kaminofen Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen? Sprechen Sie uns an und vereinbaren Sie einen Termin für eine kostenlose Werteinschätzung. Entsprechend Ihrer Vorstellungen erhalten Sie von uns ein für Sie maßgeschneidertes Vermarktungskonzept für Ihre Immobilie. Dolberg & Uderstadt Immobilien, Ihr Vertrauensmakler seit 1971 – profitieren Sie von der Erfahrung aus mehr als mehr als 50 Jahren im Verkauf von Immobilien. Nebenkosten: ca. 2 % Notar- und Gerichtskosten sowie 5,5 % gesetzlicher Grunderwerbsteuer Käufercourtage: 3,57 % inkl. Mehrwertsteuer Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass auf Wunsch der Verkäufer keine Reservierungen vor Notartermin möglich sind. Haftungsausschluss: Wir möchten Sie darauf hinweisen, dass sämtliche Angaben auf Grundlage von Eigentümerangaben, nach bestem Wissen und Gewissen, jedoch ohne Gewähr auf Vollständigkeit und Richtigkeit, erfolgen. Irrtum und Zwischenverkauf vorbehalten. Der Makler ist von jeglicher Haftung befreit. # Energie - Energieausweis: Energieverbrauchsausweis - Wesentliche Energieträger: ERDGAS_LEICHT - Energieverbrauch: 73.15 kWh/(m²*a) - Energieeffizienzklasse: B - Gültig bis: 2034-02-08 - Baujahr (gemäß Energieausweis): 2014 - Wesentliche Energieträger: Gas Anbieter-Objekt-ID: HH1961JUWS