Описание

Diese gepflegte 3-Zimmer-Wohnung stellt eine ideale Kapitalanlage in einem soliden Hamburger Wohnumfeld dar. Das Objekt ist langjährig und zuverlässig vermietet und erwirtschaftet aktuell eine Nettokaltmiete von 10.800,00 € p.a. Für einen Investor bietet dieses Engagement ein Höchstmaß an Planbarkeit: Die Mietzahlungen erfolgen äußerst zuverlässig und pünktlich. Künftige Mietanpassungen können im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen (orientiert am Hamburger Mietenspiegel) vorgenommen werden, was dem Eigentümer eine marktnahe Wertentwicklung seiner Anlage ermöglicht. Die Immobilie ist Teil einer gepflegten Wohnanlage, bestehend aus zwei Baukörpern (Haus A und Haus B), mit einer gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) von 39 Wohneinheiten. Das hier relevante Haus B umfasst nach einer hochwertigen Dachaufstockung im Jahr 2012/2014 insgesamt 25 Einheiten. Das weitläufige, ca. 4.162 m2 große Grundstück ist parkähnlich angelegt und bietet den Bewohnern viel Raum und Ruhe sowie eine gemeinschaftliche Kinderspielfläche im rückwärtigen Bereich. Die Instandhaltungslast ist durch die solide Größe der WEG auf viele Schultern verteilt. Der Grundriss ist für die Vermietung an Paare oder kleine Familien ideal konzipiert: Das ca. 19,43 m2 große Wohnzimmer bildet das Zentrum und bietet Zugang zur Loggia mit West-Ausrichtung (ca. 4,25 m2). Zwei weitere flexibel nutzbare Zimmer (ca. 14 m2 und 9,4 m2), eine separate Küche und ein Vollbad runden das attraktive Raumangebot ab. Bereits erfolgte Maßnahmen & Instandhaltung: Das Objekt wurde über die Jahre kontinuierlich instand gehalten und energetisch auf einen modernen Stand gebracht, was den Werterhalt der Anlage nachhaltig sichert: - Energetische Sanierung (Fassade): Die Außenwände sind mit einem modernen Wärmedämmverbundsystem (WDVS) in 16 cm Dämmstärke ausgestattet, was die Heizkosteneffizienz deutlich steigert. - Dachaufstockung (ca. 2012/2014): In diesem Zuge wurde das Gebäude um neue Wohneinheiten erweitert, die Dachstruktur komplett erneuert und die Entwässerung modernisiert. - Fenster: Austausch gegen moderne Kunststoff-Isolierverglasung. - Laufende Instandhaltung: Zuletzt wurde u. a. die Reinigung des Laubengang-Glasdaches durchgeführt. Geplante Maßnahmen (Wertsteigerung ohne Sonderumlagen): Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat bereits wichtige Weichenstellungen für die Zukunft beschlossen. Wesentliche Modernisierungen sind bereits finanziell vollständig abgesichert: - Heizungsmodernisierung: Der Einbau einer neuen, effizienten Heizungsanlage für das Haus B ist bereits beschlossen (Budget ca. 63.000 €) und wird vollständig aus der Erhaltungsrücklage finanziert. - Fassadensanierung: Die Sanierung der Westfassade/Laubengänge (ca. 45.000 €) ist ebenfalls beschlossen und wird bereits durch die Rücklage gedeckt. - Sanierungsfahrplan (iSFP): Ein vorliegender individueller Sanierungsfahrplan durch einen Energieberater sichert den Zugang zu künftigen Förderungen und dokumentiert den vorausschauenden Erhalt der Substanz. Durch die bereits beschlossene Finanzierung dieser Maßnahmen aus der Erhaltungsrücklage und den vorliegenden Sanierungsfahrplan bietet dieses Investment eine außergewöhnliche Kalkulationssicherheit und eine zukunftssichere Investition in eine substanziell und finanziell stabil geführte Gemeinschaft. # Ausstattung Die Wohnung überzeugt durch eine solide Substanz und eine gepflegte Ausstattung. Durch die kontinuierliche Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums bietet die Immobilie einen zeitgemäßen energetischen Standard. Flächen & Objektdaten - Wohnfläche: ca. 69,75 m2 - Zimmer: 3 Zimmer, Küche, Diele, Vollbad - Etage: 2. Obergeschoss (Haus B) - Baujahr: 1964 (Massivbauweise) - Miteigentumsanteile: 214/10.000 (aktualisierter Stand nach Änderung der Teilungserklärung) Ausstattungsmerkmale der Wohneinheit - Bodenbeläge: Durchgehender, hochwertiger Laminatboden in warmer Eichen-Optik in allen Wohnräumen und im Flur; Badezimmer ist gefliest. - Küche: Separate Einbauküche mit weißen Fronten, ausgestattet mit Cerankochfeld, Backofen und Dunstabzugshaube sowie Stellplatz für einen Geschirrspüler. - Sanitärbereiche: Hell gefliestes Vollbad mit Badewanne und integriertem Waschmaschinenanschluss. - Fenster: Moderne Kunststoff-Isolierverglasung (weiß) für sehr guten Wärme- und Schallschutz. - Loggia: West-Loggia (ca. 4,25 m2) mit Blick in den ruhigen, parkähnlichen Innenbereich. - Sicherheit: Gegensprechanlage und Wohnungseingangstür mit verstärktem Sicherheitsbeschlag. Sondereigentum & Zubehör - Kellerraum: Zur Wohnung gehört ein eigener, abschließbarer Kellerraum im Untergeschoss. Gemeinschaftseigentum & Einrichtungen - Grundstück: Großzügiges Areal (ca. 4.162 m2) mit altem Baumbestand. - Außenanlagen: Bestandsschutzierte Kinderspielfläche (ca. 200 m2) im rückwärtigen Bereich. - Gemeinschaftsräume: Waschküche und separater Trockenboden stehen den Bewohnern zur Verfügung. - Fahrradabstellung: Fahrrad-Abstellboxen am Objekt befinden sich derzeit in der Planungsphase. - Energetik: Fassade mit 16 cm WDVS; neue Zentralheizung für Haus B (beschlossen und vollständig über Rücklagen finanziert). # Weitere Angaben - Verfügbar ab: sofort - Käuferprovision: 3,57 % inkl. gesetzl. MwSt. - Balkon-/Terrassenfläche: ca. 4,58 m² # Lagebeschreibung Urbanes Wohnen im grünen Marienthal-Ost. Die angebotene Immobilie befindet sich im östlichen Teil des beliebten Stadtteils Marienthal. Während der Stadtteil primär für seine herrschaftliche Villenbebauung bekannt ist, zeichnet sich die Mikrolage durch eine aufgelockerte, mehrgeschossige Bauweise und einen besonders hohen Anteil an Grün- und Freiflächen aus. Mikrolage & Wohnumfeld Das Objekt liegt auf einem rückwärtigen, parkähnlichen Grundstück, das durch alten Baumbestand geprägt ist. Die direkte Umgebung bietet eine ruhige Wohnatmosphäre abseits der großen Hauptverkehrsstraßen, profitiert jedoch von der unmittelbaren Nähe zu wichtigen Infrastrukturknotenpunkten. Die Nachbarschaft ist durch eine gewachsene Struktur und eine funktionale Architektur geprägt, die insbesondere bei Pendlern und kleinen Familien sehr gefragt ist. Nahversorgung & Infrastruktur Die tägliche Versorgung ist durch die zentrale Lage hervorragend gewährleistet: Einkaufen: In einem Radius von wenigen hundert Metern befinden sich diverse Supermärkte (Edeka, Penny), Drogerien und lokale Dienstleister. Medizinische Versorgung: Verschiedene Fachärzte und Apotheken sind fußläufig in der unmittelbaren Umgebung sowie am nahegelegenen Wandsbeker Markt erreichbar. Mobilität & Anbindung Ein wesentlicher Standortvorteil ist die exzellente Verkehrsanbindung: ÖPNV: Die Bushaltestelle "Luetkensallee" liegt fast vor der Tür. Von hier aus erreichen Sie in wenigen Minuten den Regional- und Fernbahnhof Wandsbek Markt sowie den Bahnhof Tonndorf. Individualverkehr: Autofahrer profitieren von der schnellen Erreichbarkeit der Autobahnen A1 und A24 (Anschlussstelle Jenfeld), die eine ideale Anbindung an die Hamburger Innenstadt sowie das Umland bieten. Freizeit & Naherholung Trotz der urbanen Anbindung ist der Freizeitwert hoch. Das Wandsbeker Gehölz, die „grüne Lunge“ des Bezirks, sowie der Eichtalpark mit dem Flusslauf der Wandse sind in wenigen Minuten erreichbar und laden zu ausgedehnten Spaziergängen oder sportlichen Aktivitäten ein. # Sonstiges Mit der Deutsche Bank Immobilien GmbH haben Sie starke Partner an Ihrer Seite! Rund 850 selbstständige Immobilienberaterinnen und -berater betreuen Sie bundesweit persönlich und erfolgsorientiert – von der professionellen Marktpreiseinschätzung bis zur Vertragsunterzeichnung. Warum mit weniger zufrieden geben, wenn Sie alles aus einer Hand bekommen können? Mit der Deutsche Bank Immobilien GmbH entscheiden Sie sich für einen Partner, der weit über die Leistungen eines klassischen Maklers hinausgeht. Als Bankenmakler vereinen wir Immobilienkompetenz, Finanzstärke und die Sicherheit einer renommierten Marke – für Ihren erfolgreichen Weg zur Traumimmobilie oder zum bestmöglichen Verkaufserfolg. Persönliche Beratung – bundesweit und engagiert Profitieren Sie von unserer einzigartigen Vertriebsreichweite, einem starken Netzwerk und umfassender Finanzierungskompetenz. Ob Kauf, Verkauf, Geldanlage oder Vermögensberatung – bei uns erhalten Sie alles aus einer Hand. Wir kombinieren Immobilienvermittlung mit individueller Finanzierungsberatung und ganzheitlichen Lösungen rund um Ihr Vermögen. Vertrauen, Sicherheit und Erfolg Lassen Sie Ihre Immobilie kostenfrei bewerten oder vereinbaren Sie direkt ein persönliches Beratungsgespräch. Wir freuen uns darauf, Sie kennenzulernen – persönlich, transparent und partnerschaftlich. Tipp: Wenn Sie regelmäßig über neue Immobilienangebote und Markttrends informiert werden möchten, abonnieren Sie gerne unseren kostenlosen Newsletter auf unserer Homepage. Rechtlicher Hinweis auf den Urheber des Exposés Letizia Weidemann Selbstständige Immobilienberaterin Sievekingsallee 32 20535 Hamburg E-Mail: letizia.weidemann@db.com Telefon: 040 767970164 Aufsichtsbehörde: Bezirksamt Hamburg-Mitte Internet: https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/bezirke/mitte Anschrift: Caffamacherreihe 1-3, 20355 Hamburg # Energie - Energieausweis: Energieverbrauchsausweis - Wesentliche Energieträger: Gas - Energieverbrauch: 153,00 kWh/(m²*a) - Energieverbrauch für Warmwasser enthalten - Energieeffizienzklasse: E - Ausstellungsdatum: 18.11.2016 - Gültig bis: 2026-11-17 - Baujahr (gemäß Energieausweis): 1964 - Heizungsart: Zentralheizung - Wesentliche Energieträger: Gas Anbieter-Objekt-ID: 41020103-1023202