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Seltene Investmentchance in bester Innenstadtlage APARTMENTHAUS MIT 24 EINHEITEN · VOLL VERMIETET · PROVISIONSFREI 8.427.250 € Kaufpreis Ein außergewöhnliches Zinshaus in einer der begehrtesten Innenstadtlagen Münchens: 24 Apartments, etabliertes Gewerbe, Stellplätze, Aufzug und rund 823,60 m² vermietete Fläche auf einem ca. 339 m² großen Grundstück. Der Bodenrichtwert wird zum 01.01.2026 mit 11.800 € pro m² angegeben. Daraus ergibt sich ein Grundstückswert von 4.000.200 €. Voll vermietet. Kein Leerstand. Mietausfallrisiko gegen 0%. Umfassend kernsaniert. Kein Sanierungsstau. Weitere Mietsteigerung realisierbar. Bruttomietrendite ca. 3,5% Nettomietrendite ab Januar 2027 ca. 3% (bei angenommenen 36.000€ p.a. nicht umlegbare Kosten, derzeit nahe 0€) Kaufpreisfaktor: 29,1 Aktuelle Marktkennzahlen München* Bruttomietrendite: 2,0 % bis 3,0 % im Bestand Nettomietrendite: 1,5 % bis 2,2 % nach Kosten Kaufpreisfaktor: 35 bis 45 Jahreskaltmieten Durchschnittspreis Innenstadt: ca. 9.500 bis 11.500 €/m² *(Quelle: Numera Vision) Das 1956 errichtete Gebäude wurde 2004/2005 umfassend kernsaniert und seitdem kontinuierlich modernisiert. Aufzug, Haustechnik, Leitungen, Bäder, Fenster, Fassade und Dach wurden erneuert bzw. modernisiert. Noch 2026 erfolgten weitere Investitionen. DIE BESONDERHEITEN AUF EINEN BLICK 24 Apartments mit hoher Nachfrage ca. 823,60 m² vermietete Fläche Ladengeschäft: Büro mit ca. 68,60 m² und Hoffläche ca. 185 m², davon ca. 118 m² überdacht für 7 PKW- und 4 Motorradstellplätze 12 großzügige Balkone Aufzug Glasfaser Fernwärme Einbauküchen in allen Apartments voll vermietet Warteliste mit aktuell 9 Mietinteressenten Seit Jahren extrem geringe Leerstandsquote Nicht im Erhaltungssatzungsgebiet Kein Denkmalschutz Provisionsfreier Verkauf durch den Eigentümer ATTRAKTIVE ERTRAGSPERSPEKTIVE Die Kaltmiete beträgt seit dem 01.09.2026 rund 279.000 € p.a. und erhöht sich mit Januar 2027 auf rund 288.000€. Bei entsprechender Weiterentwicklung ist ein Mietpotenzial von rund 370.000 € p.a. realistisch. 18 Apartments verfügen über Staffel- und weitere 6 über Indexmietverträge. Auch der langjährige Gewerbemietvertrag ist ab 2027 indexiert. # Ausstattung Balkon, Fahrstuhl, Vollbad, Einbauküche, Laminat, Fliesen # Weitere Angaben - Verfügbar ab: nach Absprache - Objektzustand: saniert - Bodenbelag: Fliesen, Laminat - Gesamtfläche: ca. 823,60 m² - Grundstücksfläche: ca. 339 m² - Bürofläche: ca. 68,60 m² - Sonstige Fläche: ca. 95 m² # Lagebeschreibung EINE LAGE, DIE DIE NACHFRAGE ERKLÄRT Königsplatz und Stiglmaierplatz liegen nur wenige Gehminuten entfernt. Hauptbahnhof, U-Bahn, Tram und Bus sind schnell erreichbar. Universitäten und Hochschulen wie TUM, TUM School of Management, Hochschule für Fernsehen und Film sowie Hochschule für Musik und Theater befinden sich in unmittelbarer Nähe. Cafés, Restaurants, Supermärkte, Museen und das gesamte urbane Angebot der Maxvorstadt liegen praktisch vor der Haustür. Diese Lage macht die kompakten Apartments besonders attraktiv für Studenten und Berufsanfänger. Infrastruktur (im Umkreis von 5 km): Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Hauptschule, Gymnasium, Öffentliche Verkehrsmittel # Sonstiges Heizungsart: Zentralheizung Energieträger: Fernwärme EINE RARITÄT FÜR KAPITALANLEGER Zentrale Münchner Innenstadtlage. Vollvermietetes Apartmenthaus. Langfristig etablierte Mietstruktur. Hochwertiger Bestand. Weiteres Ertragspotenzial. 8.427.250 € · PROVISIONSFREI · DIREKT VOM EIGENTÜMER - KEINE MAKLERANFRAGEN Gem. § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten! Übernahme nach Vereinbarung - Finanzierungsnachweis erforderlich 3 GENERELLE FRAGEN ZUM IMMOBILIENMARKT MÜNCHEN* Ist es noch sinnvoll, in Immobilien zu investieren? Ja – München liefert 2,8–3,5 % Mietrendite plus 3–4 % Wertsteigerung, zusammen 6–7 % Gesamtrendite bei quasi null Leerstand. Kein anderer Sachwert bietet Hebeleffekt durch Kredit, Steuervorteile durch AfA und gleichzeitig physischen Besitz. Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt in München? Nach der Zinskorrektur 2023/24 stabilisiert. 2026: moderater Anstieg 2–4 % jährlich. Treiber: Apple, Google, BMW, Siemens-Standort, 200.000+ offene Stellen Begrenztes Bauland, 0,3 % Leerstand. Langfristig (10 Jahre): +30–50 %. München bleibt Deutschlands sicherster Immobilienmarkt. Was bedeutet das für Investoren? Niedrigere Rendite als andere Städte (2,8–3,5 % brutto) Höchste Sicherheit und Wertsteigerung (+3–4 % p.a.) Die Gesamtrendite liegt bei 6–7 % – vergleichbar mit einem globalen Aktien-ETF Aber mit Kredit-Hebel, Steuervorteilen und physischem Asset. * Quellen: Gutachterausschuss München, Bundesbank, IVD Süd, Transaktionsdaten FT Immobilien 24 Sonstige Unterlagen: - https://www.ohne-makler.net/immobilie/file/1626165.pdf (Energieausweis) Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten! ohne-makler (OM) ist weder Anbieter noch Vermittler der Immobilie. OM betreibt eine Plattform für Immobilieneigentümer, die unter anderem die gleichzeitige Veröffentlichung einzelner Inserate auf mehreren Immobilienportalen ermöglicht. Die Inhalte dieser Inserate werden ausschließlich von Dritten verantwortet. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Rechtmäßigkeit der Angaben übernimmt OM keine Haftung. Hinweise auf mögliche Rechtsverstöße können jederzeit gemeldet werden und werden nach Prüfung umgehend bearbeitet. # Energie - Energieausweis: Energieverbrauchsausweis - Endenergieverbrauch Strom: 7 kWh/(m²*a) - Endenergieverbrauch Wärme: 90 kWh/(m²*a) - Heizungsart: Zentralheizung - Wesentliche Energieträger: Fernwärme Anbieter-Objekt-ID: 266647