Description

In einer der begehrtesten und grünsten Wohnlagen Düsseldorfs präsentiert sich diese klassische Mehrfamilien-Villa als außergewöhnliches Immobilienangebot mit Seltenheitswert. Unmittelbar am Grafenberger Wald und nahe dem renommierten Rochusclub gelegen, verbindet das Anwesen eine repräsentative Adresse mit hoher Wohnqualität, viel Privatsphäre und vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten. Das 1938 errichtete und 1984 umfassend sanierte Haus wurde fortlaufend modernisiert und befindet sich heute optisch wie technisch in einem sehr gepflegten Zustand. Auf einem ca. 873 m² großen Grundstück bietet die Villa rund 512 m² Wohnfläche, verteilt auf vier Einheiten mit drei separaten Eingängen. Damit eignet sich die Immobilie unter anderem als Mehrgenerationenhaus, zur Verbindung von Wohnen und Arbeiten, als großzügige Familienvilla oder für den Eigennutz mit ergänzenden Mieteinnahmen. Die Einheiten verfügen über großzügige Grundrisse, private Außenbereiche und Einbauküchen. Herzstück des Hauses ist die repräsentative Eigentümerwohnung im Erdgeschoss mit ca. 200 m² Wohnfläche, vier Zimmern, Küche, Diele, Bad und Terrasse mit direktem Gartenzugang. Zugeordnet sind außerdem eine Einzelgarage sowie der überwiegende Teil des Kellergeschosses, ausgenommen der Mieterkeller. Ergänzt wird die Einheit durch eine ca. 48 m² große Einliegerwohnung mit eigenem Eingang im Untergeschoss. Sie ist derzeit möbliert vermietet und bietet sich alternativ für Gäste, Personal oder Familienmitglieder an. Ein besonderes Alleinstellungsmerkmal ist der Schwimmbad-Anbau. Das Schwimmbad wurde 2018 stillgelegt und eröffnet attraktive Entwicklungsmöglichkeiten, etwa als zusätzlicher Wohnbereich, Fitness- oder Wellnesszone, Home-Office, Atelier oder repräsentativer Freizeitbereich. Im Obergeschoss befinden sich zwei attraktive Maisonettewohnungen. Die größere Einheit umfasst ca. 142 m² Wohnfläche mit vier Zimmern, zwei Bädern, Dachterrasse und Balkon. Sie ist möbliert ausgestattet und steht aktuell leer, sodass eine kurzfristige Eigennutzung, Neuvermietung oder Integration in ein übergeordnetes Wohnkonzept möglich ist. Die zweite Maisonettewohnung bietet ca. 123 m² Wohnfläche, ebenfalls vier Zimmer, zwei Bäder, einen Balkon und eine kleine Dachterrasse. Sie ist befristet bis September 2027 vermietet und stellt somit eine planbare Einnahmequelle dar. Für Fahrzeuge stehen neben der Einzelgarage der Eigentümerwohnung eine weitere Garage sowie vier Duplex-Stellplätze zur Verfügung. Damit ist auch der Stellplatzbedarf eines Mehrfamilien- oder Mehrgenerationenhauses komfortabel abgedeckt. Die Lage zählt zu den großen Stärken der Immobilie. Der Grafenberger Wald liegt praktisch vor der Haustür und bietet ideale Möglichkeiten für Spaziergänge, Sport und Erholung. Zugleich befindet sich das Anwesen in direkter Nähe zum Rochusclub und damit in einem Umfeld, das für Exklusivität, gewachsene Nachbarschaften und hohe Wohnqualität steht. Diese Villa richtet sich an Käufer, die ein besonderes Anwesen mit Substanz, Charakter und vielseitigen Perspektiven suchen. Ob als Mehrgenerationenhaus, als Kombination aus Eigennutzung und Vermietung oder als repräsentatives Zuhause mit zusätzlichem Entwicklungspotenzial – hier bietet sich eine seltene Gelegenheit in einer der exklusivsten Lagen Düsseldorfs. # Ausstattung Die Villa präsentiert sich insgesamt in einem hochwertigen und geschmackvollen Zustand. Alle Wohnungen verfügen über Einbauküchen. Die Grundrisse sind großzügig gestaltet und bieten private Außenbereiche in Form von Terrasse, Balkonen und Dachterrassen. Besonders hervorzuheben sind: - Drei abgeschlossene Wohneinheiten plus Einliegerwohnung (Teilungserklärung für 3 Einheiten) - Drei separate Eingänge - Repräsentative Eigentümer -Gartenwohnung mit ca. 200 m² Wohnfläche - Möbliert vermietete Einliegerwohnung mit ca. 48 m² - Zwei Maisonettewohnungen im Obergeschoss - Hochwertige Einbauküchen in allen Wohnungen - Geschmackvolle und repräsentative Ausstattung wie bspw. Parkett- und Fliesenböden, teilweise Kamine in den Wohnbereichen, Holzsprossenfenster und Blenden - Stillgelegter Schwimmbad-Anbau mit Entwicklungspotenzial - Einzelgarage und zusätzliche Garage mit vier Duplex-Stellplätzen sowie Außenstellplätzen davor - Technisch und optisch sehr guter Zustand - Neue Heizungsanlage in 2025 - Umfassende Sanierung im Jahr 1984, seitdem fortlaufende Modernisierungen # Weitere Angaben - Garagen/Stellplätze: 12 - Qualität der Ausstattung: Gehoben - Bodenbelag: Fliesen, Marmor, Parkett - Käuferprovision: Käuferprovision beträgt 3,57 % (inkl. MwSt.) des beurkundeten Kaufpreises - Grundstücksfläche: ca. 873 m² - Nutzfläche: ca. 85 m² # Lagebeschreibung Die Immobilie befindet sich in einer außergewöhnlich begehrten Lage unmittelbar am Grafenberger Wald. Die grüne Umgebung bietet beste Voraussetzungen für Erholung, Spaziergänge und sportliche Aktivitäten. Gleichzeitig liegen der traditionsreiche Rochusclub sowie der Golcclub Grafenberg in direkter Nähe und unterstreicht den exklusiven Charakter des Wohnumfeldes. Die Lage verbindet Naturnähe, Privatsphäre und ein gewachsenes, hochwertiges Wohnumfeld. Damit zählt sie zu den besonders gefragten Adressen Düsseldorfs. Düsseldorf- Grafenberg ist ein besonders beliebter Stadtteil im Düsseldorfer Osten, denn hier ist es noch herrlich grün und erholsam. Die Verkehrsanbindung zur Stadtmitte ist optimal und mit dem Auto oder den öffentlichen Verkehrsmitteln schnell zu erreichen. Alle Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kindergärten sind ausreichend vorhanden. Der Grafenberger Wald, die Rennbahn, sowie mehrere Golfplätze in unmittelbarer Umgebung runden diesen attraktiven Standort ab. Rund um den Staufenplatz und an der Grafenberger Allee liegt das Zentrum für die Nahversorgung. Das Stadtzentrum ist mit den Straßenbahnlinien 709, 712, 713 und 719 in ca. 15 Minuten erreichbar. Zur A3 sind es mit dem Auto ca. sechs Kilometer. Von hier aus gelangen Sie auf die A44 und die A52. Kindergärten: Kita Düsseldorf, Erwin-Rommel-Straße 17, 40470 Düsseldorf Ursulinchen, Irmgardstraße 12, 40235 Düsseldorf Kindertagesstätte St. Maria vom Frieden, Dreherstraße 202, 40625 Düsseldorf Grundschulen: Gutenberg-Schule, Grafenberger Allee 384, 40235 Düsseldorf Carl-Sonnenschein-Schule, Graf-Recke-Straße 153, 40237 Düsseldorf Städtische Katholische Grundschule, Unter den Eichen 26, 40625 Düsseldorf Weiterführende Schulen: Marie Curie Gymnasium, Gräulinger Str. 15, 40625 Düsseldorf Maria Montessori Gesamtschule Düsseldorf, Lindenstraße 140, 40233 Düsseldorf # Sonstiges Auf Wunsch senden wir Ihnen gerne ein ausführliches Exposé mit weiteren Informationen, einem Grundriss und einem Lageplan zu oder beantworten Ihnen erste Fragen telefonisch! Vielen Dank, wir freuen uns auf Ihre Anfrage oder Ihren Anruf! Maklervertrag: Sie schließen mit VON POLL IMMOBILIEN einen provisionspflichtigen Maklervertrag, wenn Sie in Kenntnis der Provisionspflicht die Dienste von VON POLL IMMOBILIEN in Anspruch nehmen. Provision: Wenn Sie einen Kaufvertrag abschließen, der auf die Tätigkeit von VON POLL IMMOBILIEN zurückzuführen ist, haben Sie als Käufer die ortsübliche Provision an die VON POLL IMMOBILIEN GmbH zu zahlen. Die Provision ist mit Wirksamkeit des Kaufvertrages fällig. Widerrufsrecht: Ihr Widerrufsrecht ist in § 355 des BGB geregelt und schützt Sie als Verbraucher vor vertraglichen Bedingungen. Sie als Verbraucher haben das Recht, sich unter bestimmten Voraussetzungen von einem bereits geschlossenen Vertrag innerhalb gesetzlicher Fristen durch Erklärung des Widerrufs zu lösen. GELDWÄSCHE: Als Immobilienmaklerunternehmen ist die von Poll Immobilien GmbH nach § § 1, 2 Abs. 1 Nr. 10, 4 Abs. 3 Geldwäschegesetz (GwG) dazu verpflichtet, vor Begründung einer Geschäftsbeziehung die Identität des Vertragspartners festzustellen und zu überprüfen. Hierzu ist es erforderlich, dass wir die relevanten Daten Ihres Personalausweises festhalten – beispielsweise mittels einer Kopie. Das Geldwäschegesetz (GwG) sieht vor, dass der Makler die Kopien bzw. Unterlagen fünf Jahre aufbewahren muss. UNSER SERVICE FÜR SIE ALS EIGENTÜMER: Planen Sie den Verkauf oder die Vermietung Ihrer Immobilie, so ist es für Sie wichtig, deren Marktwert zu kennen. Lassen Sie kostenfrei und unverbindlich den aktuellen Wert Ihrer Immobilie professionell durch einen unserer Immobilienspezialisten einschätzen. Unser bundesweites und internationales Netzwerk ermöglicht es uns, Verkäufer bzw. Vermieter und Interessenten bestmöglich zusammenzuführen. # Energie - Energieausweis: Energieverbrauchsausweis - Wesentliche Energieträger: GAS - Energieverbrauch: 268.25 kWh/(m²*a) - Energieeffizienzklasse: H - Gültig bis: 2036-07-09 - Baujahr (gemäß Energieausweis): 1937 - Heizungsart: Zentralheizung - Wesentliche Energieträger: Gas Anbieter-Objekt-ID: 26 013 118