Beschreibung

Auf einem ca. 2.101,00 m² großen Eigenlandgrundstück in Rosengarten-Ehestorf präsentiert sich dieses freistehende Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung als außergewöhnlich großzügiges und vielseitiges Wohnanwesen. Das Haus verfügt über ca. 293,04 m² Wohnfläche sowie weitere ca. 18,16 m² Nutzfläche und bietet zwei eigenständig zugängliche, zugleich aber innerhalb des Hauses miteinander verbundene Wohnbereiche. Seinen baulichen Ursprung hat das Gebäude in den frühen 1960er-Jahren. In den Jahren 2025/2026 wurde es jedoch mit erheblichem Aufwand umfassend modernisiert, technisch erneuert und vollständig neu ausgestattet. Dabei wurden nach Angaben des Eigentümers nahezu sämtliche Bereiche des Hauses überarbeitet beziehungsweise erneuert – von Fenstern und Türen über Elektrik und Sanitär bis hin zu Böden, Bädern, Haustechnik und Innenausbau. Das Ergebnis ist ein Haus, dessen ursprüngliche Architektur zwar weiterhin seine besondere Großzügigkeit bestimmt, dessen heutiger Ausstattungs- und Wohnstandard mit dem früheren Zustand jedoch kaum noch etwas gemein hat. Bereits die Anfahrt vermittelt einen Eindruck vom besonderen Charakter des Anwesens. Das Haus liegt weit vom öffentlichen Straßenraum zurückversetzt und wird über eine aufwendig neu gestaltete Zufahrt erschlossen. Ein abgestimmtes Lichtkonzept begleitet den Weg zum Gebäude. Der gewachsene Baumbestand und die Einbettung des Hauses in das rund 2.101,00 m² große Grundstück schaffen dabei ein bemerkenswert hohes Maß an Privatheit. Am unteren Grundstücksrand stehen zwei überdachte PKW-Stellplätze in einem Doppelcarport zur Verfügung. Weitere zwei bis drei Fahrzeuge können unmittelbar am Haus abgestellt werden. Über wenige Stufen erreicht man den überdachten Haupteingang der größeren Wohnebene. Der großzügig bemessene und geschützte Außenbereich bietet ausreichend Platz für eine Sitzgruppe und schafft bereits vor dem Betreten des Hauses einen angenehmen Aufenthaltsbereich. Im Inneren setzt sich die Großzügigkeit konsequent fort. Ein weitläufiger Flur erschließt die unterschiedlichen Bereiche dieser Wohnebene und führt in den Mittelpunkt des Hauses: den ca. 79,00 m² großen offenen Wohn-, Ess- und Küchenbereich. Großzügige Fensterflächen öffnen den Raum zum Garten und stellen eine enge Verbindung zwischen Innen- und Außenbereich her. Echtholzparkett, das abgestimmte Beleuchtungskonzept und der offene Kamin prägen die Atmosphäre. Die offene Küche wurde als integraler Bestandteil dieses Wohnbereichs konzipiert. Großzügige Arbeits- und Stauraumflächen sowie hochwertige Elektrogeräte von Miele einschließlich Induktionskochfeld, Backofen, Kühl-/Gefrierkombination, Geschirrspüler und temperiertem Weinkühlschrank ermöglichen eine ebenso repräsentative wie alltagstaugliche Nutzung. Ein außergewöhnliches Einzelstück befindet sich ebenfalls in diesem Bereich: Ein individuell gefertigter Weinschrank wurde aus mehrere hundert Jahre alten venezianischen Holzbohlen hergestellt, deren Holz nach Angaben des Eigentümers ursprünglich an historischen Gondelanlegestellen Verwendung fand. Die über lange Zeit entstandene Patina macht dieses Möbel zu einem besonderen Bestandteil des Hauses. Neben dem großen Wohnbereich steht mit der Lounge ein weiterer, eigenständiger Aufenthaltsraum zur Verfügung. Hochwertige Einbauschränke von Samland Interior schaffen hier wie auch in anderen Bereichen des Hauses großzügigen Stauraum und sind zugleich Bestandteil des durchgängigen Innenraumkonzeptes. Überhaupt wurde die Gestaltung des Hauses nicht als Aneinanderreihung einzelner Räume verstanden. Einbauschränke, Gardinen sowie ausgewählte Sofa- und Bettstoffe wurden von Samland Interior geplant beziehungsweise zusammengestellt und farblich aufeinander abgestimmt. Echtholzparkett, dimmbare LED-Downlights und ausgewählte Designerleuchten ergänzen dieses Konzept. Auf dieser Wohnebene befinden sich außerdem drei Schlafzimmer und das großzügige Hauptbad. Dieses verfügt über eine freistehende ergonomisch geformte Badewanne, eine bodengleiche Dusche mit Rainshower, Doppelwaschtisch, Bidet, Handtuchheizkörper sowie einen durch eine Schamwand separierten Bereich mit wandhängendem WC. Ein separates Gäste-WC ergänzt die Raumaufteilung. Hier befinden sich zugleich Waschmaschine und Trockner, die ebenso wie die übrige vorhandene Ausstattung mitveräußert werden. Eine Besonderheit des Hauses ergibt sich aus seiner Hanglage und dem dadurch entstandenen zweiten Wohnbereich. Dieser verfügt über einen eigenen Außenzugang, ist aber gleichzeitig über eine innenliegende Treppe mit der oberen Wohnebene verbunden. Damit kann er sowohl vollständig in das Familienleben einbezogen als auch mit erheblicher Eigenständigkeit genutzt werden. Der untere Wohnbereich umfasst zwei weitere Schlafzimmer, einen großzügigen Wohnbereich mit einem durch eine halbhohe Wand gegliederten zusätzlichen Schlafbereich, eine geräumige Garderobe sowie ein eigenes Badezimmer mit Rainshower-Dusche, Waschtisch und Handtuchheizkörper. Auch Waschmaschine und Trockner sind hier vorhanden. Ergänzt wird diese Ebene durch den Heizungs- und Technikbereich. Die Aufteilung ermöglicht unterschiedlichste Wohnmodelle – von der klassischen Einliegerwohnung über das Mehrgenerationenwohnen bis hin zu einem eigenständigen Bereich für erwachsene Kinder, Gäste oder eine Kombination aus Wohnen und Arbeiten. Auch die Außenbereiche wurden konsequent in das Wohnkonzept einbezogen. An das Haus schließen sich großzügige Terrassenflächen an. Rund 50,00 m² der Terrasse sind durch eine Glasüberdachung geschützt und können durch eine darunter installierte elektrische Sonnenbeschattung komfortabel verschattet werden. Ein nutzbarer Außenkamin ergänzt diesen Bereich und schafft gemeinsam mit dem offenen Kamin im Inneren eine ungewöhnliche Verbindung zwischen Wohn- und Außenbereich. Unmittelbar von der überdachten Terrasse ist zudem ein separater Abstellraum für Gartenmöbel und Gartengeräte erreichbar. Über den Garten besteht über eine Pforte Zugang zum angrenzenden Wald. Die Wärmeversorgung erfolgt über zwei Wärmepumpen; der Energieausweis führt den Wärmeerzeuger mit Baujahr 2025. Der vorliegende Bedarfsausweis weist einen Endenergiebedarf von 96,4 kWh/(m²·a) und die Energieeffizienzklasse C aus. Eine weitere Besonderheit liegt schließlich im Umfang des Angebotes: Das Haus wird vollständig möbliert und weitgehend komplett ausgestattet veräußert. Neben der auf die Räume abgestimmten Möblierung verbleiben Einbauten, Gardinen, Waschmaschinen und Trockner sowie die vorhandene Haushaltsausstattung bis hin zu Geschirr und Besteck im Objekt. Der genaue Umfang der mitveräußerten beweglichen Gegenstände wird über eine Inventarliste festgehalten. Damit bietet sich dem Erwerber nicht nur eine Immobilie, sondern ein weitgehend fertig eingerichtetes und unmittelbar nutzbares Wohnkonzept. Persönliche Dinge mitbringen, einziehen und ankommen – genau diese Möglichkeit ist bei einem Anwesen dieser Größenordnung alles andere als selbstverständlich. # Ausstattung Die Immobilie wurde in den Jahren 2025/2026 mit erheblichem Aufwand umfassend modernisiert, neu ausgestattet und in weiten Teilen gestalterisch neu konzipiert. Nahezu sämtliche Bereiche des Hauses wurden dabei überarbeitet bzw. erneuert. Besonderes Augenmerk wurde auf eine durchgängige Gestaltung, hochwertige Materialien und eine aufeinander abgestimmte Möblierung gelegt. Das Haus wird vollständig möbliert und weitgehend komplett ausgestattet veräußert und ermöglicht damit eine nahezu unmittelbare Nutzung ohne weiteren Einrichtungsaufwand. Innenausbau und Wohnbereiche ca. 293,04 m² Wohnfläche zzgl. ca. 18,16 m² weiterer Nutzfläche zwei separat zugängliche und zugleich über eine Innentreppe miteinander verbundene Wohnbereiche Echtholzparkett in sämtlichen Wohnräumen und Fluren Fliesenbeläge in Bädern und Gäste-WC neue Kunststofffenster mit Dreifachverglasung elektrische Außenrollläden an nahezu allen Fenstern hochwertige Einbauschränke von Samland Interior aufeinander abgestimmtes Textil- und Einrichtungskonzept mit Gardinen sowie korrespondierenden Sofa- und Bettstoffen von Samland Interior abgehängte Decken mit integrierten, dimmbaren LED-Downlights ergänzend ausgewählte hochwertige Designerleuchten durchgängiges Lichtkonzept, teilweise dimmbar und mit veränderbarer Lichtfarbe großzügiger Wohn- und Essbereich mit offener Küche separater Lounge-Bereich mit hochwertigen Einbauten offener Kamin im Wohnbereich großzügige Fensterflächen mit Blick in den Garten Die offen in den Wohn- und Essbereich integrierte Küche ist hochwertig ausgestattet und verfügt über umfangreiche Arbeits- und Stauraumflächen sowie Elektrogeräte von Miele. Zur Ausstattung gehören unter anderem: Induktionskochfeld Abluftsystem Backofen Kühl-/Gefrierkombination Geschirrspüler temperierter Weinkühlschrank großzügige Arbeitsflächen umfangreiche Ober- und Unterschränke Ein besonderes Ausstattungsdetail bildet der individuell gefertigte Weinschrank aus mehrere hundert Jahre alten venezianischen Holzbohlen, deren Holz ursprünglich im Zusammenhang mit den historischen Gondelanlegestellen in Venedig Verwendung fand. Die über Jahrzehnte bzw. Jahrhunderte entstandene Struktur und Patina des Holzes machen dieses Möbelstück zu einem Unikat. Hauptbad und Gäste-WC Das großzügig dimensionierte Hauptbad wurde vollständig neu gestaltet und verfügt über: ergonomisch geformte, freistehende Badewanne großzügige bodengleiche Dusche mit Rainshower Doppelwaschtisch Bidet wandhängendes WC optische Separierung des WC-Bereichs durch eine Schamwand Handtuchheizkörper hochwertige Sanitärausstattung Ergänzend steht ein separates Gäste-WC zur Verfügung. Hier befinden sich zugleich die vorgesehenen Stellplätze für Waschmaschine und Trockner. Beide Geräte sind vorhanden und Bestandteil der mitveräußerten Ausstattung. Separater Wohn-/Einliegerbereich Der untere, aufgrund der Hanglage in weiten Teilen ebenerdig wirkende Wohnbereich verfügt über einen eigenen Außenzugang und ist gleichzeitig über die innenliegende Treppe mit der Hauptwohnung verbunden. Zur Raumaufteilung und Ausstattung gehören: zwei Schlafzimmer großzügiger Wohnbereich zusätzlicher, durch eine halbhohe Wand gegliederter Schlafbereich großzügige Garderobe Badezimmer mit Dusche und Rainshower Waschtisch Handtuchheizkörper Waschmaschine und Trockner Heizungs-/Technikraum Echtholzparkett in den Wohnräumen und Fluren eigenes Beleuchtungskonzept Heizungs- und Haustechnik zwei Wärmepumpen Wärmeerzeuger Baujahr 2025 Warmwasserbereitung über die Wärmepumpentechnik vollständig erneuerte Elektro- und Sanitärinstallationen nach Angaben des Eigentümers Glasfaser liegt im Straßenbereich und ermöglicht einen entsprechenden Hausanschluss Energiebedarfsausweis Endenergiebedarf 96,4 kWh/(m²·a) Energieeffizienzklasse C Terrasse und Außenanlagen großzügige Terrassenflächen ca. 50 m² großer, überdachter Terrassenbereich hochwertige Glasüberdachung unterhalb des Glasdaches installierte elektrische Sonnenbeschattung nutzbarer Außenkamin unmittelbar von der Terrasse zugänglicher Abstellraum für Gartenmöbel und Gartengeräte großzügige Rasen- und Gartenflächen ehemaliger Swimmingpool im Garten, derzeit überbaut vollständig neu gestaltete Grundstückszufahrt aufwendiges Außenbeleuchtungs- und Lichtkonzept zwei überdachte PKW-Stellplätze im Doppelcarport am unteren Grundstücksrand weitere ca. zwei bis drei PKW-Stellmöglichkeiten unmittelbar am Haus Möblierung und Inventar Eine Besonderheit dieses Angebots ist der außergewöhnlich vollständige Umfang der mitveräußerten Ausstattung. Das Haus wird einschließlich der vorhandenen Möblierung angeboten. Hierzu gehören insbesondere: hochwertige, auf die einzelnen Räume abgestimmte Möbel individuell gefertigte Einbauschränke Gardinen sowie farblich abgestimmte Sofa- und Bettstoffe von Samland Interior hochwertige Betten und weitere ausgewählte Möbelstücke vorhandene Waschmaschinen und Trockner weitgehend vollständige Haushaltsausstattung vorhandenes Geschirr und Besteck zahlreiche weitere Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände Der genaue Umfang der mitveräußerten beweglichen Gegenstände wird im Rahmen einer Inventarliste festgehalten. # Weitere Angaben - Garagen/Stellplätze: 5 - Verfügbar ab: nach Vereinbarung - Objektzustand: vollständig renoviert - Qualität der Ausstattung: Gehoben - Bodenbelag: Parkett - Kaufpreis pro m²: 10.203,39 € - Käuferprovision: 3,57 % des Kaufpreises inkl. 19 % MwSt. - Provisionshinweis: Die Käuferprovision beträgt 3,57 % des beurkundeten Kaufpreises inkl. 19 % MwSt. und ist mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages verdient und fällig. Mit der Verkäuferseite wurde ein Maklervertrag in gleicher Provisionshöhe geschlossen. Irrtum und Zwischenverkauf bleiben vorbehalten. Sämtliche Objektangaben beruhen auf den uns von der Eigentümer-/Verkäuferseite zur Verfügung gestellten Informationen und Unterlagen. Für deren Vollständigkeit und Richtigkeit kann keine Gewähr übernommen werden. Es gelten ergänzend unsere Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB). - Grundstücksfläche: ca. 2101 m² # Lagebeschreibung Die Immobilie befindet sich im Rosengartener Ortsteil Ehestorf, unmittelbar vor den südlichen Toren Hamburgs. Hier verbindet sich eine außergewöhnlich naturnahe Wohnlage mit der Nähe zur Hansestadt – eine Kombination, die insbesondere den nördlichen Teil der Gemeinde Rosengarten seit jeher als Wohnstandort auszeichnet. Ehestorf liegt eingebettet in die Harburger Berge und die weitläufigen Waldgebiete des Rosengartens. Die hügelige, von altem Baumbestand geprägte Landschaft beginnt praktisch vor der Haustür und bietet zahlreiche Möglichkeiten zum Spazierengehen, Wandern und Radfahren. Gleichzeitig grenzt Ehestorf unmittelbar an den Hamburger Stadtteil Hausbruch. Das Anwesen liegt zurückgezogen auf einem großzügigen, von gewachsenem Grün umgebenen Grundstück. Die lange Zufahrt und der dichte Baumbestand schaffen eine bemerkenswerte Distanz zum öffentlichen Straßenraum und vermitteln bereits bei der Ankunft ein hohes Maß an Privatheit. Gerade diese Kombination aus Grundstücksgröße, Abschirmung und unmittelbarer Nähe zu Hamburg gehört zu den besonderen Qualitäten der Immobilie. Für den täglichen Bedarf stehen im benachbarten Vahrendorf Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Kindergarten, Grundschule und Sportangebote zur Verfügung. Weiterführende Infrastruktur und ein umfangreiches Einkaufs-, Dienstleistungs- und gastronomisches Angebot finden sich insbesondere in Hamburg-Harburg sowie in den umliegenden Orten der Gemeinde Rosengarten. Auch der Freizeitwert der Lage ist außergewöhnlich. Das Freilichtmuseum am Kiekeberg befindet sich in Ehestorf; der benachbarte Wildpark Schwarze Berge zählt zu den bekannten Ausflugszielen der Region. Vor allem aber sind es die Harburger Berge mit ihren ausgedehnten Wald-, Rad- und Wanderwegen, die den unmittelbaren Charakter des Wohnumfeldes bestimmen. Trotz dieser ausgesprochen grünen Lage bleibt die Anbindung an Hamburg komfortabel. Über die nahegelegenen Verkehrsachsen und die Anschlussstellen im Bereich Hamburg-Marmstorf bestehen gute Verbindungen an die A7 und A261 und damit sowohl in Richtung Hamburger Innenstadt als auch in das überregionale Autobahnnetz. Das Freilichtmuseum am Kiekeberg nennt für die Anfahrt beispielsweise die Anschlussstellen HH-Marmstorf an der A7 und HH-Marmstorf/Lürade an der A261. Auch eine Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist vorhanden. Busverbindungen stellen den Anschluss in Richtung Hamburg her; unter anderem verbindet die Linie 340 den Bereich Kiekeberg/Wildpark mit den Hamburger S-Bahn-Anschlüssen in Harburg bzw. Neuwiedenthal. Damit richtet sich die Lage insbesondere an Menschen, die Ruhe, Natur und Privatsphäre nicht gegen die Nähe zu Hamburg eintauschen möchten. Das Anwesen bietet einen ausgesprochen zurückgezogenen Lebensmittelpunkt im Grünen, während die Infrastruktur und die wirtschaftlichen, kulturellen und urbanen Möglichkeiten Hamburgs gut erreichbar bleiben. # Sonstiges Die Immobilie wird einschließlich der vorhandenen Möblierung und weitgehend vollständigen Ausstattung veräußert. Der genaue Umfang der mitveräußerten beweglichen Gegenstände wird zwischen den Vertragsparteien anhand einer Inventarliste festgelegt. Die Übergabe der Immobilie erfolgt nach Vereinbarung. Für das Gebäude liegt ein Energiebedarfsausweis vor. Dieser weist einen Endenergiebedarf von 96,4 kWh/(m²·a) und die Energieeffizienzklasse C aus. Wesentlicher Energieträger für Heizung und Warmwasser ist Strom; als Wärmeerzeuger sind Wärmepumpen mit Baujahr 2025 angegeben. Der Energieausweis ist bis zum 29.04.2036 gültig. Die Käuferprovision beträgt 3,57 % des beurkundeten Kaufpreises inkl. 19 % MwSt. und ist mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages verdient und fällig. Mit der Verkäuferseite wurde ein Maklervertrag in gleicher Provisionshöhe geschlossen. Alle Angaben zu diesem Angebot beruhen auf Informationen und Unterlagen des Eigentümers bzw. Verkäufers. Für deren Richtigkeit und Vollständigkeit wird keine Gewähr übernommen. Flächenangaben sind, soweit nicht ausdrücklich anders angegeben, Circa-Angaben. Irrtum und Zwischenverkauf bleiben vorbehalten. Es gelten unsere Allgemeinen Geschäftsbedingungen. # Energie - Energieausweis: Energiebedarfsausweis - Wesentliche Energieträger: ERDWAERME - Endenergiebedarf: 96.4 kWh/(m²*a) - Endenergieverbrauch Wärme: 96,4 kWh/(m²*a) - Energieverbrauch für Warmwasser enthalten - Energieeffizienzklasse: C - Ausstellungsdatum: 30.04.2026 - Gültig bis: 04-2036 - Letzte Modernisierung: 2026 - Wesentliche Energieträger: Erdwärme Anbieter-Objekt-ID: MWI 9775