Описание

Auf der Halbinsel zwischen Havel und Heiligensee, im westlichsten Ortsteil Reinickendorfs, steht diese Doppelhaushälfte aus dem Jahr 1938 auf einem 545 Quadratmeter großen Grundstück. Die Immobilie liegt in einer ruhigen und verkehrsberuhigten Nebenstraße die kaum Durchgangsverkehr kennt. Das Haus steht leer und ist sofort bezugsfrei sowie übergabebereit, was in einem Marktumfeld, in dem Verkäufer und Käufer sonst monatelang Termine aufeinander abstimmen, ein handfester Vorteil ist. Sie betreten das Haus über eine kleine Diele mit Gäste-WC und Zugang zur Treppe. Daran schließt der Wohnbereich von knapp 17 Quadratmetern an, der über einen breiten Durchbruch mit dem Ess- und Küchenbereich von rund 23 Quadratmetern verbunden ist. Beide Räume sind mit hellem Parkett ausgelegt und bleiben durch die Wandscheibe zwischen ihnen räumlich klar getrennt, sodass sie sich ohne bauliche Veränderung als zwei eigenständige Zimmer nutzen lassen. Ein Kaminofen im Wohnbereich, 2014 eingebaut und ohne Beschränkung nutzbar, gibt dem Erdgeschoss im Winter seinen eigenen Mittelpunkt. Der schönste Raum des Hauses ist der Wintergarten von rund 16 Quadratmetern, der 1993 an die Ostseite angebaut wurde. Er ist in lasiertem Holz ausgeführt, verfügt über einen eigenen Heizkörper und bodentiefe Verglasung zu drei Seiten. Er ist auch der Grund für die Energieklasse F im Bedarfsausweis. Der tatsächliche Verbrauch fällt jedoch deutlich geringer aus, da der Wintergarten energetisch vom Rest des Hauses getrennt ist und somit keine unnötige Energie aus dem Haus entweicht. Nach Osten und Südosten fällt hier vom frühen Morgen an Licht herein, und der Blick geht über die gesamte Tiefe des Grundstücks. Eine Außentreppe führt von dort direkt in den Garten. Beheizt und ganzjährig nutzbar ist dieser Raum kein Anbau, sondern der eigentliche Wohnraum des Hauses in der wärmeren Hälfte des Jahres. Im Obergeschoss wirkt die Baumaßnahme von 2013 bis heute nach. Damals wurden die Gauben straßen- und gartenseitig erneuert beziehungsweise neu errichtet, wodurch Wohn- und Nutzfläche zunahmen. Der große Raum von rund 27 Quadratmetern öffnet sich gartenseitig über eine bodentiefe Fensterfront zum Balkon, liegt auf breiten Kiefernddielen und ist durch die zweite Fensteröffnung zur Straßenseite von zwei Seiten belichtet. Das Bad auf derselben Ebene stammt aus derselben Maßnahme, hat Wanne, Fenster und eine helle Verfliesung mit feiner Mosaikbordüre. Dass oben derzeit nur ein Raum liegt, ist weniger Einschränkung als Gestaltungsfrage. Die Fläche und die Fensterstellung erlauben es, den Raum in zwei kleinere Zimmer zu teilen, die für ein Arbeitszimmer, ein Gäste- oder ein Kinderzimmer ausreichend bemessen sind. Wer den großzügigen Schnitt behalten möchte, lässt ihn, wie er ist. Beides ist ohne Eingriff in die Statik möglich, und beides sollten Sie sich vor Ort einmal in Ruhe ansehen, weil die Wirkung des Raumes sich auf einem Grundriss allein nicht erschließt. Unter dem Haus liegen rund 40 Quadratmeter Nutzfläche im Keller mit Lager- und Technikräumen. Der Dachboden über dem Obergeschoss ist gedämmt, aber als Kriechboden angelegt und bleibt entsprechend ohne Anrechnung. Zum Grundstück gehört eine Fertigteilgarage von 1991 mit einem zusätzlichen Bereich am oberen Ende, der derzeit als Werkstatt hergerichtet ist und somit den notwendigen Stauraum bietet. Der Garten selbst ist der eigentliche Luxus dieses Objekts: tief geschnitten, gewachsen bepflanzt und von den Nachbargrundstücken aus praktisch nicht einsehbar. Da zudem hinter dem Grundstück der Eschengraben verläuft, haben Sie zusätzliche Ruhe und keine direkte Wohnbebauung am Ende des Gartens. Das Haus eignet sich vor allem für Paare, kleine Familien und Selbstnutzer, die eine überschaubare Wohnfläche mit einem großen Grundstück und kurzen Wegen zur S-Bahn verbinden wollen. Für Kapitalanleger ist es insofern interessant, als sich die Größe und der Zuschnitt in Heiligensee gut vermieten lassen, die Heizung aus dem Jahr 2022 stammt und das Objekt unvermietet und damit frei kalkulierbar übergeben wird. Die Nachbarschaft ist ruhig, gewachsen und hat dem Haus über die Jahre den Charakter erhalten, den man in dieser Gegend sucht. # Ausstattung Die folgende Übersicht fasst die Ausstattung sowie die baulichen Maßnahmen der vergangenen Jahrzehnte zusammen. - Wohnfläche 95,78 m² auf 545 m² Grundstück, dazu rund 40 m² Nutzfläche im Keller - 3 Zimmer, ein Wannenbad im Obergeschoss, ein Gäste-WC im Erdgeschoss - Beheizter Wintergarten von 15,64 m² in Holzkonstruktion mit eigener Dachbeschattung, nach Osten und Südosten ausgerichtet - Kaminofen im Wohnbereich, ohne Beschränkung nutzbar - Breite Kieferndielen im Obergeschoss, Parkett im Erdgeschoss, Fliesen in Bad und Wintergarten - Bodentiefe Fensterfront im Obergeschoss mit Austritt auf den Balkon zur Gartenseite - Gas-Brennwertheizung aus dem Jahr 2022, Warmwasserbereitung über Strom - Kunststofffenster mit Isolierverglasung, gedämmter Kriechdachboden - Deckenhöhen von 2,50 m im Erdgeschoss und 2,45 m im Obergeschoss - Fertigteilgarage mit zusätzlichem Werkstattbereich sowie Stellfläche auf der Auffahrt, im Kaufpreis enthalten - Tief geschnittener, gewachsener Garten ohne Einsicht von den Nachbargrundstücken - Keine Einbauküche vorhanden, der offene Essbereich ist für eine Küche vorbereitet Bauliche Maßnahmen und Investitionen im Überblick 1991 - Errichtung der Fertigteilgarage mit Werkstattbereich 1993 - Anbau des beheizten Wintergartens in Holzkonstruktion 2013 - Gaubenumbau zur Straßenseite und Gaubenneubau zur Gartenseite mit Balkon, genehmigt durch das Bezirksamt Reinickendorf, dabei Erneuerung des Badezimmers im Obergeschoss 2014 - Dreiteilige Haustüranlage im Erdgeschoss mit Zugang von der Küche zum Wintergarten, zweiteilige Innentür im Obergeschoss, Einbau des Kaminofens 2022 - Einbau einer Gas-Brennwertheizung als Ersatz der bisherigen Ölheizung 2023 - Fachgerechte Reinigung und Stilllegung des Öltanks durch einen Fachbetrieb nach Wasserhaushaltsgesetz Heizung, Dachgauben, Badezimmer und Wintergarten sind damit sämtlich nach der Erbauung erneuert oder ergänzt worden. Hinzu kamen über die Jahre Durchlauferhitzer, einzelne Heizkörper und Teile der Elektroinstallation, überwiegend im Zusammenhang mit den größeren Maßnahmen. # Weitere Angaben - Garagen/Stellplätze: 1 - Verfügbar ab: sofort - Objektzustand: gepflegt - Qualität der Ausstattung: Standard - Bodenbelag: Dielen, Fliesen, Parkett - Käuferprovision: 3,57% inkl. 19% USt. - Grundstücksfläche: ca. 545 m² - Balkon-/Terrassenfläche: ca. 2 m² - Nutzfläche: ca. 44,06 m² # Lagebeschreibung Heiligensee ist der westlichste Ortsteil des Bezirks Reinickendorf und liegt auf einer Halbinsel zwischen der Havel und dem namensgebenden See. Was den Ortsteil von vielen anderen Berliner Randlagen unterscheidet, ist die Geschlossenheit seiner Bebauung: Neben dem historischen Dorfkern und der Borsig-Siedlung aus den dreißiger Jahren prägen fast durchgehend Einfamilien- und Doppelhäuser das Bild. Die Straße der Immobilie ist eine reine Anliegerstraße im verkehrsberuhigten Bereich, gepflastert, mit Bürgersteigen auf beiden Seiten und ohne jeden Durchgangsverkehr. Wer hier fährt, wohnt hier. Die tägliche Versorgung ist erledigt, bevor sie zum Ausflug wird. Ein Lidl liegt rund 400 Meter entfernt, weitere Geschäfte und Dienstleister reihen sich entlang der Hennigsdorfer Straße. Die nächste Apotheke erreichen Sie nach etwa einem Kilometer, hausärztliche Versorgung findet sich rund 1,2 Kilometer entfernt. Für den größeren Wocheneinkauf und alles, was der Ortsteil selbst nicht abdeckt, sind Tegel und das Einkaufszentrum Hallen am Borsigturm in wenigen Minuten mit dem Auto erreichbar. Für Familien mit Kindern ist die Dichte der Einrichtungen ungewöhnlich günstig. Eine städtische Kindertagesstätte befindet sich rund 200 Meter entfernt, die Albrecht-Haushofer-Oberschule liegt mit etwa 210 Metern praktisch um die Ecke. Beide Wege führen über verkehrsberuhigte Nebenstraßen, was den Alltag für Kinder erheblich entspannt. Grundschulen und weitere Betreuungsangebote schließen sich im Ortsteil an. Die Naherholung ist der eigentliche Grund, warum Menschen nach Heiligensee ziehen und dort bleiben. Havel, Heiligensee und der Nieder Neuendorfer See rahmen den Ortsteil ein und bieten Badestellen, Stege und lange Uferwege. Östlich grenzt der Tegeler Forst an, im Norden liegen die Baumberge, eine Binnendünenlandschaft aus der letzten Eiszeit, die heute als Naturdenkmal geschützt ist. Wassersport, Waldläufe und Radtouren beginnen damit vor der Haustür und nicht nach einer halben Stunde Anfahrt. Bei der Anbindung profitiert die Lage von einer für den Stadtrand seltenen Kombination. Der S-Bahnhof Heiligensee der Linie S25 liegt rund 430 Meter entfernt und verbindet den Ortsteil über Tegel und den Hauptbahnhof mit der Innenstadt. Die Bushaltestelle Krantorweg erreichen Sie nach etwa 210 Metern, von dort verkehren die Linien in Richtung Tegel, Frohnau und Hennigsdorf, ergänzt um Nachtbusse. Wer mit dem Auto fährt, ist über die A 111 schnell auf dem Ring oder in Richtung Hamburg unterwegs. Der Markt in Heiligensee hat sich in den vergangenen Jahren spürbar beruhigt. Der Gutachterausschuss weist für Einfamilienhäuser dieser Baualtersklasse und Größenordnung im Ortsteil zuletzt einen Durchschnitt von 4.332 Euro je Quadratmeter Wohnfläche aus, deutlich unter dem Niveau der Jahre 2020 und 2021. Für Käufer bedeutet das eine Verhandlungsposition, wie es sie hier lange nicht gab, und zugleich eine Lage, deren Nachfrage sich strukturell aus Familien speist, die aus dem dichten Stadtgebiet herausziehen wollen. Das trägt den Wert einer Immobilie wie dieser über den Zyklus hinweg.Entfernungen: Flughafen 47,5 km Fernbahnhof 17,2 km Autobahn 1,9 km Bus 0,5 km # Sonstiges Für den erfolgreichen Nachweis oder die Vermittlung des Kaufvertrages wird eine Käuferprovision in Höhe von 3,57 Prozent des beurkundeten Kaufpreises inklusive der gesetzlichen Umsatzsteuer fällig. Diese Provision ist gegenüber der Flemming & Schubert eGbR zu erbringen. Der Verkäufer schuldet eine Provision in identischer Höhe, sodass die hälftige Teilung nach § 656c BGB gewahrt ist. Der Anspruch entsteht und wird fällig mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages. Das Haus wird unvermietet und bezugsfrei übergeben. Eine Vermietung nach dem Erwerb ist möglich, der Zuschnitt und die Größe entsprechen der in Heiligensee üblichen Nachfrage. Dieses Exposé dient ausschließlich der Vorabinformation. Als alleinige Rechtsgrundlage gilt der notariell beurkundete Kaufvertrag. Sämtliche Angaben beruhen auf Informationen unseres Auftraggebers nach bestem Wissen und Gewissen. Sie sind freibleibend und unverbindlich. Eine Haftung für Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben ist ausgeschlossen. # Energie - Energieausweis: Energiebedarfsausweis - Wesentliche Energieträger: Gas - Endenergiebedarf: 178.9 kWh/(m²*a) - Energieeffizienzklasse: F - Ausstellungsdatum: 03.07.2026 - Gültig bis: 02.07.2036 - Letzte Modernisierung: 2022 - Heizungsart: Zentralheizung - Wesentliche Energieträger: Gas Anbieter-Objekt-ID: FS-EFH-2926