Описание

Vierhundert Meter vom Kurfürstendamm entfernt steht ein Vorderhaus von etwa 1892, und dahinter, über einen begrünten Innenhof erschlossen, ein zweites Haus von etwa 1911. Massive Ziegelbauweise, Stuck, breite Dielen, ein Treppenhaus mit originaler Holzbalustrade und Bleiglasfenster. Berliner Gründerzeit in der City-West, seit Jahrzehnten in einer Hand und nun erstmals am Markt. Was hier verkauft wird, sind sechzehn Einheiten auf 1.037 Quadratmetern Fläche und 568 Quadratmetern Grund: dreizehn Wohnungen zwischen 37 und 90 Quadratmetern sowie drei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss des Vorderhauses, die von der Frequenz einer der ältesten Einkaufslagen des Berliner Westens leben. Entscheidend für einen Bestandshalter ist jedoch weniger die Größe als die Verfügungsfreiheit. Das Objekt ist nicht in Wohnungseigentum aufgeteilt, es gibt keine Eigentümergemeinschaft und keine Beschlusslage. Weder Milieuschutz noch Denkmalschutz oder ein bezirkliches Vorkaufsrecht schränken den Erwerber ein. Wer hier kauft, entscheidet allein. Der Ertrag folgt derselben Logik: solide heute, mit einem Hebel, der nicht behauptet, sondern belegt ist. Vierzehn der sechzehn Einheiten sind vermietet, die beiden freien Wohnungen sind kurzfristig zu Marktkonditionen vermietbar — für die eine liegen bereits eine Kalkulation der Hausverwaltung und ein Interessent vor, die andere wird zuvor hergerichtet. Bei Vollvermietung liegt die Jahresnettokaltmiete bei rund 123.700 Euro, was bezogen auf den Angebotspreis von 2.650.000 Euro dem 21,4-Fachen und einer Bruttorendite von 4,67 Prozent entspricht — und zwar ohne eine einzige Mieterhöhung. Alles Weitere kommt hinzu. Mit durchschnittlich 7,84 Euro je Quadratmeter liegen die vermieteten Wohnungen unterhalb der Mittelwerte, die der Berliner Mietspiegel 2026 für Objekte dieser Baualtersklasse und Wohnlage ausweist. Die einschlägigen Spannenwerte liegen deutlich darüber. Eine Bewertung der individuellen Anpassungsmöglichkeiten obliegt dem Erwerber. Getragen wird dieser Ertrag von einer Substanz, an der über ein Jahrzehnt kontinuierlich gearbeitet wurde. Rund 467.000 Euro sind seit 2015 in das Haus geflossen, darunter das neu gedeckte Dach des Hinterhauses und die instand gesetzte Fassade, dazu laufend modernisierte Bäder, Küchen und Fenster bei jedem Mieterwechsel. Der Feuerstättenbescheid ist mängelfrei. Auch die Wärmefrage, die heute jeden Bestandserwerb begleitet, ist beantwortet: Das Grundstück liegt nach dem Berliner Wärmeplan im Fernwärmebestandsgebiet (BEW Berliner Energie und Wärme GmbH), eine spätere Zentralversorgung wäre also ohne Wärmepumpe und ohne Eingriff in die Gebäudehülle darstellbar. Bleibt der Spitzboden. Großflächig, mit guter Stehhöhe, intakter Holzkonstruktion und bereits vorhandenen Dachfenstern. Eine Fläche, die seit über hundert Jahren auf ihre Bestimmung wartet und die der Erwerber selbst definieren kann. Wo hier neuer Wohnraum entsteht, ist er von der Berliner Umwandlungssperre ausgenommen, und das ist in dieser Stadt bis 2030 eine Ausgangslage, die es kaum noch gibt. Aus Rücksicht auf die Mieterschaft nennen wir die genaue Adresse nicht öffentlich, und aus demselben Grund zeigen die Wohnungsaufnahmen leergeräumte Räume, weil Möbel und persönliche Gegenstände für die Fotos entfernt wurden. Rufen Sie mich an, und Sie erhalten noch am selben Tag das Investorenmemorandum mit Adresse und Mietaufstellung je Einheit sowie Zugang zum Datenraum. # Ausstattung EINHEITEN UND MIETE 13 Wohnungen von etwa 37 bis 90 m², davon 2 aktuell frei 3 Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss: 56 m², 56 m², 25 m² Jahresnettokaltmiete bei Vollvermietung ca. 123.700 Euro (die zwei freien Wohnungen sind kurzfristig vermietbar) Jahresnettokaltmiete SOLL inkl. sofort umsetzbarer Anpassungen rund 126.300 Euro Perspektive nach Ablauf der Sperrfristen (bis 2029) rund 131.000 Euro Wohnen durchschnittlich 7,84 Euro je m² (vermietete Einheiten), Gewerbe 19,64 Euro je m² MODERNISIERUNGSHISTORIE ca. 467.000 Euro Investitionen seit 2015 Dach Hinterhaus neu gedeckt Fassade instandgesetzt Bäder, Küchen und Fenster sukzessive bei Mieterwechsel modernisiert Feuerstättenbescheid mängelfrei TECHNIK Gasetagenheizungen, Baujahre überwiegend 2012 bis 2023 Fernwärmebestandsgebiet nach Berliner Wärmeplan (BEW) RECHTLICHES Ungeteiltes Eigentum, kein Wohnungseigentum begründet Kein Milieuschutz, kein Denkmalschutz, kein Vorkaufsrecht DACHGESCHOSS Beide Häuser verfügen über nicht ausgebaute Dachgeschosse mit Ausbaupotenzial. Baurechtliche Vorprüfungen wurden nicht durchgeführt; ein möglicher Ausbau ist vom Erwerber eigenständig zu beurteilen. HINWEIS ZU DEN ABBILDUNGEN Zum Schutz der Privatsphäre unserer Mieterinnen und Mieter wurden für die Aufnahmen Möbel und persönliche Gegenstände entfernt. Die Wohnungen erscheinen deshalb leergeräumt. Bis auf die beiden genannten Einheiten ist das Haus vollständig vermietet. Die mit „Einrichtungsidee" beziehungsweise „KI-optimiert" gekennzeichneten Aufnahmen wurden KI-gestützt gestaltet, um die Möglichkeiten der Räume zu veranschaulichen. Maßgeblich ist der Zustand bei Besichtigung. # Weitere Angaben - Objektzustand: gepflegt - Kaufpreis pro m²: 2.594,02 € - Käuferprovision: 7,14 % inkl. ges. MwSt. - x-fach Miete: 21.75 - Gesamtfläche: ca. 1037 m² - Grundstücksfläche: ca. 568 m² # Lagebeschreibung BERLIN CITY-WEST, CHARLOTTENBURG Rund 400 Meter zum Kurfürstendamm auf Höhe Adenauerplatz. Rund 250 Meter zum nächsten U-Bahnhof der Linie U7, rund 350 Meter zum Bahnhof Charlottenburg mit S-Bahn-Ring, Stadtbahn und Regionalverkehr. Zwölf Minuten zum Hauptbahnhof, umsteigefrei zum Flughafen BER. Vor dem Haus eine breite, von alten Platanen gesäumte Straße. Wenige Schritte nach Norden beginnt eine der ältesten und frequenzstärksten Einkaufslagen des Berliner Westens. Diese Frequenz ist die Geschäftsgrundlage der drei Gewerbeeinheiten im Haus und der Grund, warum sie marktnah vermietet sind. Savignyplatz, Stuttgarter Platz und der Wochenmarkt am Karl-August-Platz liegen fußläufig, Lietzenseepark und Schlossgarten Charlottenburg in wenigen Minuten. Universität der Künste und Technische Universität in Gehweite, Deutsche Oper und Schillertheater im Norden. Und hinter dem Haus wird es still. Der Innenhof ist begrünt, efeubewachsene Brandwände, eine hohe Kiefer, altes Klinkerpflaster. Wer im Hinterhaus wohnt, merkt von der Geschäftsstraße nichts. Charlottenburg hält seit Jahrzehnten einen hohen Anteil an Freiberuflern, Akademikern und langjährigen Bestandsmietern. Das erklärt die niedrigen Bestandsmieten in diesem Haus und zugleich, warum hier kaum Mietausfälle entstehen. Der Bezirk steigt langsamer und er fällt langsamer. Für einen Bestandshalter mit langem Horizont ist genau das das Argument.Entfernungen: Flughafen 29,5 km Fernbahnhof 0,5 km Autobahn 19,3 km Bus 0,1 km # Sonstiges Diese Immobilie wird von HAUBNER GROUP Immobilien angeboten. Als modernes, inhabergeführtes Immobilienunternehmen begleiten wir Eigentümer und Käufer ganzheitlich, transparent und mit einem klaren Qualitätsanspruch. Unser Fokus liegt auf einer professionellen Marktanalyse, einer starken Vermarktung und einer persönlichen Betreuung auf Augenhöhe. Auf Wunsch ermitteln wir für Sie jederzeit unverbindlich den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie auf Basis fundierter Marktdaten und Vergleichsobjekte. Darüber hinaus bieten wir Ihnen gemeinsam mit der HAUBNER GROUP Finance die Möglichkeit, ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept zu erhalten, individuell auf Ihre persönliche Situation abgestimmt. So schaffen wir Planungssicherheit und ermöglichen Ihnen eine optimale Entscheidungsgrundlage rund um Kauf, Verkauf und Finanzierung. Sprechen Sie uns gerne an, wir beraten Sie persönlich und diskret. # Energie - Energieausweis: Energieverbrauchsausweis - Wesentliche Energieträger: Gas - Energieverbrauch: 152.5 kWh/(m²*a) - Energieeffizienzklasse: E - Ausstellungsdatum: 29.04.2018 - Gültig bis: 29.04.2028 - Letzte Modernisierung: 2026 - Heizungsart: Etagenheizung - Wesentliche Energieträger: Gas Anbieter-Objekt-ID: HG-2757