Описание

In dieser Wohnung findet man ein Zuhause, familienfreundlich, stylisch, gut gelegen, ruhig und mit viel Liebe kernsaniert und investiert. Zwei Gehminuten vom Romanplatz, zwischen Schlosspark Nymphenburg und Hirschgarten, liegt die Hochparterrewohnung, die Ihnen eine Entscheidung abnimmt, die in München sonst Jahre kostet: sanieren oder warten? Hier ist die Antwort bereits gegeben. Zuletzt 2026 noch einmal komplett renoviert, neu gedacht und bezugsfertig. Sie bringen Ihre Möbel mit und können sofort einziehen. DER ERSTE AUFTRITT: DER WOHN- UND ESSBEREICH. Knapp 27 Quadratmeter hinter einer raumhohen, zweiflügeligen XL-Tür (2,27 x 2,51 Meter), ein Entrée, das man sonst aus Altbau-Etagen kennt. Frisch aufgearbeitetes Eichen-Mosaikparkett, Designer-Leuchte, und eine Fensterfront im erhöhten Erdgeschoss, die auf Baumkronen und den ruhigen Gemeinschaftsgarten blickt statt auf eine Straße. Vom Wohnbereich treten Sie direkt auf den rund 10 Quadratmeter großen Balkon, Ihre private Loge ins Grüne, ohne Gegenüber mit Privatsphäre und einem sicheren Wohngefühl. DAS HERZSTÜCK: DIE KÜCHE. Italienisches Design von Sormani (Modell Colfosco): Miele-Induktionskochfeld mit integriertem Muldenlüfter, Neff-Backofen plus Kompaktofen mit Wärmeschublade, Geschirrspüler, Side-by-Side-Kühlschrank mit Eiswürfelspender, Blanco-Spüle, Franke-Armatur, Glasnischenrückwände. Das ist keine Küche, die ein Verkaufsargument sein soll. Das ist eine Küche, in der gekocht wird und die trotzdem aussieht wie aus dem Showroom. DAS PRIVATE SPA. Aus zwei Räumen wurde ein Bad mit Haltung: freistehende Mineralguss-Wanne (Hoesch Namur), fugenlos beschichtete Regendusche mit Edelstahl-Kopfbrause, spülrandloses Geberit-ONE-WC, Waschtisch mit Nussbaum-Unterschrank, elektrische Fußbodenheizung. Dazu ein separates Gäste-WC, dessen Naturstein-Aufsatzbecken auf maßgefertigter Olivenholz-Platte schon im Flur ein Statement setzt. ZWEI RUHIGE RÜCKZUGSORTE. Zwei Schlaf- bzw. Kinderzimmer (14,9 und 14,2 m²), beide mit Blick ins Grüne und jeweils eigenem Balkonzugang. Weißlackierte Köhnlein-Türen mit Flüsterschloss und neue Rollläden (2022). DIE ZAHLEN, DIE MAN KENNEN SOLLTE. Duplex-Tiefgaragenstellplatz muss mitgekauft werden für zusätzlich 20.000 Euro. Eigenes komfortables und großzügiges Kellerabteil ist der Wohnung zugehörig. Die Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft beträgt rund 113.000 Euro (Stand Ende 2025) nachdem daraus bereits die komplette Fassadensanierung von rund 118.000 Euro bezahlt wurde, ganz ohne Sonderumlage. Das Erscheinungsbild des Mehrfamilienhauses ist durch eine kürzlich erfolgten Fassaden-Neuanstrich modern und schön. Das Hausgeld beträgt 570 Euro monatlich (ab 07/2026, davon 171,62 Euro Rücklagenzuführung). Sie werden Teil einer Gemeinschaft, die ihre Anlage pflegt und können dann eine Wohnung besitzen, in die nachhaltig investiert wurde. Wohnungen mit dieser Substanz, in diesem Zustand, in dieser Lage, kommen in Nymphenburg selten auf den Markt und sie bleiben nie lange verfügbar. Vereinbaren Sie Ihren Besichtigungstermin, am besten noch heute. # Ausstattung KÜCHE (Sormani/Segmüller 2020, neuwertig): - Italienische Designküche Sormani, Modell Colfosco - Miele-Induktionskochfeld mit integriertem Muldenlüfter (KMDA 7633 FR) - Neff-Backofen, Neff-Kompaktofen/Mikrowelle, Wärmeschublade, Neff-Geschirrspüler - Samsung Side-by-Side-Kühlschrank mit Wasser-/Eisspender - Blanco-Spüle, Franke-Atlas-Neo-Armatur, Lechner-Glasnischenrückwände, Unterbaubeleuchtung BAD & GÄSTE-WC (Fachbetrieb 2020): - Freistehende Mineralguss-Badewanne Hoesch Namur (170 x 75 cm) - Fugenlose Regendusche, Edelstahl-Kopfbrause 25 x 25 cm, flache Duschrinne - 2x spülrandloses Geberit ONE Wand-WC (TurboFlush), Geberit-Unterputztechnik - Waschtisch Roca Inspira mit Nussbaum-Unterschrank - Gäste-WC: Naturstein-Aufsatzbecken auf maßgefertigter Olivenholz-Platte - Elektrische Fußbodenheizung in Bad und WC AUSBAU & KOMFORT: - Eichen-Mosaikparkett, frisch aufgearbeitet (Renovierung 2026) - Raumhohe zweiflügelige XL-Flügeltür (ca. 2,27 x 2,51 m) zum Wohnbereich - Weißlackierte Köhnlein-Innentüren mit Flüsterschloss - Neue Rollläden (2022), Designer-Deckenleuchten - Waschmaschinenanschluss in der Wohnung und Stellfläche für Trockner sowie Waschmaschine bedacht - Erhöhtes Erdgeschoss (Hochparterre) mit Blick ins Grüne HAUS & NEBENFLÄCHEN: - Balkon ca. 9,8 m² zum ruhigen, gepflegten Gemeinschaftsgarten - Duplex-TG-Stellplatz Nr. 18 (dauerhafte Zuweisung lt. Teilungserklärung), zzgl. 20.000 € - Eigenes Kellerabteil - Personenaufzug im Haus (2022 modernisiert) - Gepflegtes Treppenhaus mit Natursteinstufen - Gas-Zentralheizung mit zentraler Warmwasserbereitung # Weitere Angaben - Garagen/Stellplätze: 1 - Verfügbar ab: nach Vereinbarung - Objektzustand: vollständig renoviert - Qualität der Ausstattung: Gehoben - Bodenbelag: Fliesen, Parkett - Garagen/Stellplatzkaufpreis: 20.000,00 € - Käuferprovision: 3,57 % inkl. MwSt. - Provisionshinweis: Unser Provisionsanspruch besteht und wird fällig, sobald aufgrund unserer Vermittlung bezüglich des von uns benannten Objektes ein Vertrag geschlossen bzw. beurkundet worden ist. Eine Mitursächlichkeit unserer Tätigkeit ist ausreichend. Die Käuferprovision beträgt 3,57% inkl. 19% MwSt. vom notariell beurkundeten Verkaufspreis. - Balkon-/Terrassenfläche: ca. 9,84 m² - Nutzfläche: ca. 103,40 m² # Lagebeschreibung Es gibt Adressen, die man erklären muss und es gibt diese: Nymphenburg, am Romanplatz. Die Tram hält 170 Meter von der Haustür (Romanplatz, Linien 12 und 17 sowie Busse), der Hauptbahnhof ist mit der Tram 17 in gut zehn Minuten erreicht, ganz ohne eigenes Auto. Wer lieber läuft: In wenigen Schritten stehen Sie am Nymphenburger Schlosskanal, Ihrer neuen Jogging- und Sonntagsstrecke, und nach rund zehn Gehminuten im Schlosspark Nymphenburg oder im beliebten Hirschgarten mit historischem Wildgehege und weltgrößtem Biergarten. Zwei Weltklasse-Naherholungsgebiete, ein Zuhause genau dazwischen – das ist die Balance, die diese Lage seit Jahrzehnten zu einer der wertstabilsten Münchens macht. Die Versorgung ist typisch Nymphenburg: Bäcker, Metzger, Apotheke und Supermärkte, Cafés und die Eisdiele „Patagon" befinden sich rund um den Romanplatz. Und für alles darüber hinaus: Die Tram 12 verbindet den Romanplatz in rund fünf Minuten direkt mit dem Rotkreuzplatz, dem lebendigen Zentrum Neuhausens Wochenmarkt-Flair, inhabergeführte Geschäfte, Cafés und Restaurants. Dort wartet zugleich die U-Bahn: Mit der U1 sind Sie vom Rotkreuzplatz in fünf Minuten am Hauptbahnhof und damit im gesamten Münchner Netz. Kitas, Grundschulen und Gymnasien liegen im direkten Umfeld. Ein Viertel, in dem Familien ankommen und bleiben. Für Pendler: U-Bahn-Anschluss (U1) am Rotkreuzplatz, S-Bahn-Stationen Laim und Hirschgarten (Stammstrecke) in gut einem Kilometer, Anschluss an die A8 nach rund drei Kilometern, Flughafen München in circa 37 Kilometern. Die Innenstadt in einer Viertelstunde, das Grün in einer Minute – beides ohne Kompromiss.Entfernungen: Flughafen 25,3 km Fernbahnhof 2,1 km Bus 0,2 km # Sonstiges WOHNFLÄCHE / NUTZFLÄCHE: Gemäß Aufmaß und Flächenaufstellung des Architekten nach DIN 277 (Aufmaß 15.07.2026): Wohnfläche 93,12 m² (Balkon zu 50 % angerechnet), Nutzfläche gesamt 103,40 m² (inkl. Balkon 9,84 m² und Kellerabteil 5,37 m²). Historische Bauträger-Berechnung (1976): 98,49 m² mit voll angerechnetem Balkon. Die Flächenaufstellung des Architekten liegt diesem Exposé bei. GEMEINSCHAFT & KOSTEN: Hausgeld 570 €/Monat ab 01.07.2026 gemäß Wirtschaftsplan vom 06.05.2026 (davon 171,62 € Zuführung zur Erhaltungsrücklage; Anpassung im Wesentlichen durch erhöhten Heizkostenansatz). Erhaltungsrücklage der WEG: 113.320,79 € (Stand 31.12.2025 lt. Jahresabrechnung), rechnerischer Anteil der Einheit 4.667,56 € (Verteilerschlüssel 93,690/2.274,640 m²). Aus der Rücklage wurde 2025 die Fassadensanierung (117.894,18 €) vollständig bezahlt – keine Sonderumlage; jährliche Zuführung 50.000 € zzgl. Zinserträge. Jahresabrechnung 2025 der Einheit: Nachzahlung 375,69 €. Professionelle Hausverwaltung. EIGENTUM: Wohnung Nr. 2 gemäß Teilungserklärung vom 29.07.1976, Miteigentumsanteil 41,19/1.000 am Grundstück (1.870 m²). Duplex-TG-Stellplatz Nr. 18 mit dauerhafter Nutzungszuweisung lt. Teilungserklärung (Einzelheiten unter TIEFGARAGE / STELLPLATZ), muss für zzgl. 20.000 € miterworben werden. TIEFGARAGE / STELLPLATZ: Die Tiefgarage (24 Stellplätze) steht im Gemeinschaftseigentum. Gemäß § 4 der Teilungserklärung (Gebrauchsregelung nach § 15 WEG, Seite 19) ist jedem Wohnungseigentum ein Stellplatz zur dauernden, uneingeschränkten und alleinigen Nutzung zugewiesen. Hier der Duplex-Stellplatz Nr. 18; die Zuweisung geht mit dem Wohnungseigentum auf den Käufer über. Ein separates Hausgeld für den Stellplatz fällt nicht an: Die Tiefgaragen-Kosten sind gemäß § 8 der Teilungserklärung in der allgemeinen Kostenverteilung nach Flächenschlüssel enthalten (Wohnfläche voll, Balkonfläche hälftig angerechnet). GEBÄUDE: Baugenehmigung 1976, Schlussabnahme der Wohnanlage 1978 (Massivbauweise, Flachdach). Wohnanlage mit 24 Einheiten in zwei Häusern und gemeinsamer Tiefgarage (24 Stellplätze, mechanische Entlüftung, wiederkehrend geprüft). Vollständige Bauakte (Akteneinsicht LBK 06/2026) liegt dem Makler vor. Substanz in den letzten Jahren umfassend erneuert: Aufzüge modernisiert (2022), sämtliche Strangventile Wasser/Heizung erneuert (2022), Fassade 2025 komplett instandgesetzt und neu gestrichen (Gerüst, Putz-/Schadstellenausbesserung, Algen-/Schimmelbehandlung, zweifacher Anstrich, inkl. Balkone und Sockel; 5 Jahre VOB-Gewährleistung; reine Instandsetzung, keine Wärmedämmmaßnahme), Tiefgaragen-Tor neu (2026) – alle Maßnahmen ohne Sonderumlage aus der Rücklage finanziert. Sämtliche Versammlungsprotokolle 2016–2026 liegen vor: keine Rechtsstreitigkeiten, keine beschlossenen oder angekündigten Sonderumlagen. HINWEIS FENSTER: Die Erhaltung von Fenstern, Balkon- und Wohnungseingangstüren erfolgt nach gelebter Praxis der Gemeinschaft durch den jeweiligen Sondereigentümer (formale Beschlussfassung hierzu für die Eigentümerversammlung 2027 vorgesehen). ENERGIEAUSWEIS: Verbrauchsausweis vom 05.10.2018, gültig bis 04.10.2028 (Reg.-Nr. BY-2018-002253886, Brunata-Metrona). Endenergieverbrauch 113,5 kWh/(m²·a) inkl. Warmwasser, Effizienzklasse D, Energieträger Erdgas, Gas-Zentralheizung, Baujahr Wärmeerzeuger 2006. Der Energieausweis liegt diesem Exposé bei. PROVISION: Die Käuferprovision beträgt 3,57 % des Kaufpreises inkl. gesetzlicher MwSt. und ist mit notariellem Kaufvertragsabschluss verdient und fällig. Alle Angaben beruhen auf Informationen und Unterlagen des Eigentümers bzw. der Hausverwaltung; Irrtum und Zwischenverkauf vorbehalten. # Energie - Energieausweis: Energieverbrauchsausweis - Wesentliche Energieträger: Gas - Energieverbrauch: 113.5 kWh/(m²*a) - Energieverbrauch für Warmwasser enthalten - Energieeffizienzklasse: D - Ausstellungsdatum: 05.10.2018 - Gültig bis: 2028-10-04 - Letzte Modernisierung: 2026 - Heizungsart: Zentralheizung - Wesentliche Energieträger: Gas Anbieter-Objekt-ID: ID-1508