Description

Wohn- und Geschäftshaus in zentraler Lage von Cottbus, Baujahr 1911, Einzeldenkmal. Das Objekt verfügt über eine Gesamtnutzfläche von zehn Einheiten: acht stilvolle Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 673 qm sowie zwei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss mit ca. 122 qm Nutzfläche. Grundstücksgröße 462 qm, voll unterkellert, Fernwärmeanschluss seit 2016. Vollvermietet. Die durchdachten Grundrisse und die flexiblen Nutzungsmöglichkeiten sorgen für eine hohe Mieterattraktivität. Mehrere Wohnungen verfügen über eigene Balkone, teils zusätzlich über Loggien, was den Wohnkomfort im Altbau spürbar aufwertet. ARCHITEKTUR & DENKMALSCHUTZ Bei diesem Objekt handelt es sich um ein geschichtsträchtiges, gründerzeitliches Mietwohnhaus (Baujahr 1911), dessen Fassadengestaltung eindrucksvoll vom Einfluss der Reformarchitektur zeugt. Als offizielles Einzeldenkmal von baukünstlerischer und städtebaulicher Bedeutung (gemäß Denkmalliste des BLDAM) verbindet das Gebäude historischen Charme mit zeitloser Repräsentanz. OBJEKTZUSTAND, SUBSTANZWERT & FLÄCHEN Die Immobilie präsentiert sich in einem fortlaufend und fachgerecht gepflegten Erhaltungszustand. Nach einer Grundsanierung im Jahr 1996 wurden über die Jahre gestaffelte, zielgerichtete Maßnahmen durchgeführt – zuletzt umfangreiche Dacharbeiten im Jahr 2025. Insgesamt flossen bereits kontinuierliche Investitionen von ca. 612.000 EUR in die Bausubstanz. Diese nachhaltigen Pflegemaßnahmen sichern langfristig den hohen Substanzwert des Objekts. Das voll unterkellerte Gebäude bietet zudem eine hervorragende Infrastruktur: Das Kellergeschoss umfasst insgesamt 13 praktische Kellerräume, die den Einheiten zugeordnet sind, sowie separate Haustechnikräume (Elektro, Wasser) und einen zentralen Zählerraum. Bestimmte Teilbereiche (wie der Kellerinnenbereich und der Hof) wurden bei den bisherigen Maßnahmen bewusst zurückgestellt, um dem neuen Eigentümer eigenen Gestaltungsspielraum zu überlassen. Ausstattungs- und Technikdetails: Warmwasserbereitung: Dezentral über Fernwärme-Wohnungsstation je Wohnung, Direktabrechnung Mieter/Stadtwerke Cottbus. Flächen- und Instandhaltungshinweise: Flächenangaben: Die Flächenangaben beruhen auf den Mietverträgen und den Übergabeprotokollen. Aufmaße nach Wohnflächenverordnung oder DIN 277 liegen nicht vor; die Angaben erfolgen ohne Gewähr. Instandhaltungsaufwand: Der tatsächliche Instandhaltungsaufwand lag 2024 bei rund 2,75 EUR/m². Für das Jahr 2025 beläuft er sich laut endgültiger Abrechnung auf rund 14,64 EUR/m² einschließlich der durchgeführten Dachinstandsetzung (ohne diese Dachmaßnahme auf rund 5,89 EUR/m²). Die Dachinstandsetzung wurde 2025 durchgeführt und vollständig bezahlt, die Kosten sind im Wert von 14,64 EUR/m² enthalten und fallen für den Erwerber nicht erneut an. Künftige Aufwendungen können hiervon abweichen. STEUERLICHE HIGHLIGHTS UND ABSCHREIBUNGS-OPTIMIERUNG Durch den Status als Einzeldenkmal können sich für den Erwerber attraktive steuerliche Gestaltungsspielräume zur Optimierung der Netto-Rendite nach Steuern eröffnen: Sonder-AfA für Sanierungsmaßnahmen (§ 7i EStG): Zukünftige, in Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde durchgeführte Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen können unter den gesetzlichen Voraussetzungen steuerlich erhöht abgeschrieben werden. Potenzial zur Erhöhung der Gebäude-AfA über eine verkürzte Restnutzungsdauer: Über ein separates Sachverständigengutachten gemäß ImmoWertV kann die tatsächliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer überprüft werden. Wird hierbei eine verkürzte Restnutzungsdauer des Gebäudeanteils nachgewiesen, besteht gegebenenfalls die Möglichkeit, den jährlichen regulären Abschreibungssatz anzupassen. Hinweis: Die steuerliche Beurteilung obliegt im Einzelfall dem Erwerber. Sämtliche Angaben stellen keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar und erfolgen ohne Gewähr. ERTRAGSSTRUKTUR & MIETVERTRÄGE Nettokaltmiete der laufenden Mietverträge (Stand 01.09.2026, einschließlich der 2026 wirksam gewordenen Anpassungen): rund 70.200 EUR p.a. Mietvertragsstruktur: Sechs der acht Wohnungsmietverträge sind Indexmietverträge nach § 557b BGB, zwei folgen der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Beide Gewerbemietverträge enthalten Wertsicherungsklauseln. Staffelmietverträge bestehen nicht. SONSTIGES Das Gebäude ist als Baudenkmal von der Vorlage- und Ausweispflicht gemäß § 79 Abs. 4 Satz 2 GEG ausgenommen. Die Erstellung des Energieausweises erfolgte freiwillig. KONTAKT Haben wir Ihr Interesse geweckt? Melden Sie sich einfach direkt bei uns – wir freuen uns darauf, Ihnen alle weiteren Details vorzustellen und bezüglich dieser hochinteressanten Immobilie persönlich und diskret mit Ihnen ins Gespräch zu kommen! # Ausstattung Die Merkmale im Überblick - Lage & Mix: Wohn-/Geschäftshaus Cottbus, 8 WE & 2 GE (10 Einheiten) - Substanz: Gepflegter Bestand, ca. 612.000 € investiert (Dach 2025) - Denkmal: Einzeldenkmal (Bj. 1911), Architektur der Gründerzeit - Steuern: Sonder-AfA Chancen (§ 7i EStG) & Restnutzungsdauer-Optionen - Miete: Ca. 70.200 € p.a. Nettokaltmiete (Stand 01.09.2026) - Technik: Fernwärme, dezentrale Wohnungsstationen, Balkone/Loggien # Weitere Angaben - Objektzustand: gepflegt - Qualität der Ausstattung: Standard - Käuferprovision: 5,95% - Provisionshinweis: reine Außenprovision - Grundstücksfläche: ca. 462 m² - Nutzfläche: ca. 795 m² # Lagebeschreibung Die Universitätsstadt Cottbus durchläuft einen der dynamischsten Strukturwandel der Region und entwickelt sich zu einem bedeutenden Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort. Als wesentliche Wachstumsmotoren fungieren das neue Universitätsklinikum sowie das moderne Bahnwerk der Deutschen Bahn, die zahlreiche zukunftssichere Arbeitsplätze schaffen und für einen kontinuierlichen Zuzug von Fachkräften sorgen. Direkt vor den Toren der Stadt entsteht mit dem Cottbuser Ostsee das größte künstliche Gewässer Deutschlands – ein Naherholungs- und Tourismusareal, das den Freizeitwert der Region nachhaltig steigert. Ergänzt wird diese Entwicklung durch den Lausitz Science Park, der als Schnittstelle zwischen Forschung und Wirtschaft innovative Unternehmen und Fachkräfte anzieht. Cottbus verbindet urbane Infrastruktur mit familienfreundlichen Strukturen, breiten Bildungsangeboten und einer grünen Umgebung. Auch sportlich ist die Stadt überregional präsent: Als traditionsreicher Standort im Profifußball, der den Aufstieg in die 2. Bundesliga erfolgreich vollzogen hat, zieht FC Energie Cottbus eine hohe Aufmerksamkeit auf sich und stärkt die regionale Identität. Die umfangreichen Zukunftsinvestitionen in Infrastruktur, Forschung und Wirtschaft sichern dem Standort eine nachhaltige Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeflächen sowie ein solides Entwicklungspotenzial für Immobilieninvestments. # Sonstiges Allgemeiner Hinweis: Die Immobilie wird auf Wunsch der Eigentümer möglichst diskret vermarktet. Bitte haben Sie dafür Verständnis. Wir möchten Sie bitten, sich vor einer Besichtigung auszuweisen und auf Verlangen einen Nachweis über die Finanzierung des Kaufpreises sowie der Nebenkosten zu erbringen. Die genannten Informationen zum Kaufangebot beruhen auf Angaben des Verkäufers. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben wird keine Gewähr oder Haftung übernommen. Bitte beachten Sie, dass die im Exposé enthaltenen Grundrisse, ohne Gewähr auf Richtigkeit, ausschließlich der Veranschaulichung dienen. Die in den Grundrissen angegebenen Raumflächen sind indikative Angaben aus den zugrunde liegenden Bauplänen. Sie stellen keine Aufmaße nach Wohnflächenverordnung dar und lassen keine Rückschlüsse auf die Wohnfläche der einzelnen Einheiten zu; maßgeblich sind die Flächenangaben der Mietverträge. Alle Angaben ohne Gewähr. Ergänzende Angaben zu den Flächen: Die Gesamtnutzfläche des Objekts beträgt ca. 795 m² und teilt sich wie folgt auf: Wohnfläche: 673,00 m² (8 Wohneinheiten) Gewerbefläche: 121,86 m² (2 Gewerbeeinheiten im EG) Die Flächenangaben beruhen auf den Mietverträgen und Übergabeprotokollen. Aufmaße nach Wohnflächenverordnung oder DIN 277 liegen nicht vor; die Angaben erfolgen ohne Gewähr. Hinweis zum Energieausweis: Als Baudenkmal ist die Immobilie gemäß § 79 Abs. 4 Satz 2 GEG von der Vorlage- und Ausweispflicht ausgenommen. Die Erstellung erfolgte freiwillig. # Energie - Energieausweis: Energieverbrauchsausweis - Wesentliche Energieträger: Fernwärme - Energieverbrauch: 115.2 kWh/(m²*a) - Energieverbrauch für Warmwasser enthalten - Energieeffizienzklasse: D - Ausstellungsdatum: 25.08.2026 - Gültig bis: 24.08.2036 - Heizungsart: Fernwärme - Wesentliche Energieträger: Fernwärme Anbieter-Objekt-ID: KI-32581