Description

Dieses gepflegte Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1935 stellt eine attraktive Investitionsmöglichkeit in einem etablierten Wohnumfeld dar. Das Gebäude wurde in solider, fünfgeschossiger Bauweise errichtet, ist vollständig unterkellert und verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss. Bei dem Dachgeschoss handelt es sich um Nutzfläche, die zu Wohnzwecken ausgebaut wurde. Auf einer Wohnfläche von insgesamt ca. 1.064 m² (davon ca. 125 m² Nutzfläche im Dachgeschoss, die zu Wohnzwecken ausgebaut wurde) verteilen sich 13 Wohneinheiten mit Wohnungsgrößen zwischen ca. 53 m² und 93 m². Die sehr gut geschnittenen Grundrisse sprechen eine breite Mieterschaft an und schaffen eine ausgewogene Mieterstruktur mit nachhaltiger Vermietbarkeit. Das Grundstück umfasst ca. 651 m² und bietet neben dem Wohnhaus eine Gartenfläche im Innenhof. **Aufteilung der Wohnungen:** Souterrain: ca. 53 m², 2-Zimmer, Küche, Diele, Terrasse, Badezimmer mit Dusche EG links - 4. OG links: ca. 84 m², 3-Zimmer, Küche, Diele, Gäste-WC, Balkon, Badezimmer mit Badewanne EG rechts - 4. OG rechts: ca. 93 m², 4-Zimmer, Küche, Diele, Gäste-WC, Balkon, Badezimmer mit Badewanne DG links: ca. 61 m², 2-Zimmer, Küche, Diele, Balkon, Badezimmer mit Dusche DG rechts: ca. 64 m², 2-Zimmer, Küche, Diele, Badezimmer mit Badewanne Die Wohnungen verfügen über Küchen und Bäder sowie größtenteils über Balkone. Die zur Vorderseite ausgerichteten Fenster sind 3-fach-verglast und stammen aus dem Jahr 2020, während auf der Rückseite isolierverglaste Fenster vorhanden sind. Die funktional gestalteten Grundrisse werden über ein zentrales Treppenhaus erschlossen. Ein Teil der Bäder verfügt über natürliche Belichtung und Belüftung. Das Gebäude wird über eine Gaszentralheizung aus dem Jahr 2002 beheizt, die Warmwasserversorgung erfolgt über elektrische Durchlauferhitzer. Aktuell sind 12 von 13 Wohnungen vermietet. Die leerstehende Wohnung wurde frisch renoviert und kann sofort vermietet werden. Die derzeitige Jahresnettokaltmiete beläuft sich auf ca. 131.874,- € p.a. Bei möglicher Erhöhung der Miete bei 3 Wohnungen um 15 % und der Neuvermietung der leerstehenden Einheit für 14,- €/m² ergibt sich eine jährliche SOLL-Nettokaltmiete von ca. 150.100,- € p.a. Die durchschnittliche Bestandsmiete liegt aktuell bei rund 10,33 Euro/m² und damit deutlich unter dem in der Umgebung erzielbaren Marktniveau. Hieraus ergibt sich ein erhebliches Mietsteigerungspotenzial. Die Immobilie befindet sich in einem kontinuierlich gepflegten Zustand. In den vergangenen Jahren wurden bei Mieterwechseln fortlaufend umfangreiche Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen durchgeführt. Allein zwischen 2009 und 2023 wurden vier Wohneinheiten umfassend modernisiert. Zuletzt wurde im November 2025 eine weitere Wohnung im 2. OG vollständig renoviert und steht aktuell zur Neuvermietung bereit. Dadurch präsentiert sich das Objekt als weitgehend modernisiert mit weiterem Entwicklungspotenzial. Insgesamt handelt es sich um ein renditestarkes Mehrfamilienhaus mit attraktivem Cashflow, nachhaltiger Vermietbarkeit und erheblichem Wertsteigerungs- sowie Entwicklungspotenzial in bester Lage von Düsseldorf Pempelfort. Die Kombination aus gepflegtem Gebäudezustand, fortlaufenden Modernisierungen, sofort nutzbaren Mietanpassungsmöglichkeiten und möglichen Erweiterungsreserven macht dieses Objekt zu einer besonders interessanten Investition für Bestandshalter, Family Offices und institutionelle Anleger mit langfristigem Anlagehorizont. # Ausstattung •Kaufpreis: 3.350.000,- € •Stadtteil: Pempelfort/Grenze zu Golzheim •beliebete Wohnlage •Mehrfamilienhaus •Baujahr 1935 •Grundstücksfläche ca. 651 m² •Ca. 1.064 m² Wohnfläche im Haupthaus (hiervon ca. ca. 125 m² Nutzfläche im Dachgeschoss, die zu Wohnzwecken ausgebaut wurde) •Insgesamt 13 Wohneinheiten, 12 vermietet, 1 leerstehend •Unterschiedliche Wohnungsgrößen von 2 bis 4 Zimmern •11 Wohnungen mit Balkon •Voll unterkellert **Aufteilung der Wohnungen:** Souterrain •ca. 53 m², 2-Zimmer, Küche, Diele, Terrasse, Badezimmer mit Dusche EG links - 4. OG links •ca. 84 m², 3-Zimmer, Küche, Diele, Gäste-WC, Badezimmer mit Badewanne EG rechts - 4. OG rechts •ca. 93 m², 4-Zimmer, Küche, Diele, Gäste-WC Badezimmer mit Badewanne DG links •61 m², 2-Zimmer, Küche, Diele, Badezimmer mit Dusche DG rechts •64 m², 2-Zimmer, Küche, Diele, Badezimmer mit Badewanne •Beheizung der Wohnungen über Gas-Zentralheizung aus dem Jahr 2002 •Warmwasserversorgung über Durchlauferhitzer •IST-Netto-Mieteinnahmen ca. 131.874 € p.a. •SOLL-Netto-Mieteinnahmen nach Mieterhöhung bei 3 Wohnungen um 15 % und Neuvermietung der leerstehenden Wohnung: ca. 150.099 € p.a. •Erhebliches Mietsteigerungspotenzial **Modernisierungen der letzten Jahre** •2009: Fenster im Treppenhaus erneuert •2009 - 2023: umfassende Modernisierung von 4 Wohneinheiten •2020: alle vorderen Fenster mit 3-fach-Verglasung erneuert •2025: vollständige Renovierung der leerstehenden Wohneinheit im 2. OG # Weitere Angaben - Verfügbar ab: nach Vereinbarung - Objektzustand: gepflegt - Qualität der Ausstattung: Standard - Käuferprovision: 4,76 % vom beurkundeten Kaufpreis inkl. 19 % MwSt. - Grundstücksfläche: ca. 651 m² - Vermietbare Fläche: ca. 1064 m² - Nutzfläche: ca. 61 m² # Lagebeschreibung Die Immobilie befindet sich in ausgezeichneter Lage von Düsseldorf-Pempelfort, einer der beliebtesten und lebendigsten innenstadtnahen Wohnlagen Düsseldorfs. Besonders hervorzuheben sind die Nähe zur beliebten Nordstraße, die kurze Entfernung zum Rhein sowie die hervorragende Infrastruktur. Die Nordstraße, einer der attraktivsten Versorgungsbereiche des Stadtteils, ist schnell erreichbar und bietet eine große Auswahl an Einkaufsmöglichkeiten, Supermärkten, individuellen Fachgeschäften, Cafés und Restaurants. Ergänzt wird das Angebot durch den nahegelegenen Kolpingplatz mit seinem regelmäßig stattfindenden Wochenmarkt – ideal für einen urbanen Alltag mit kurzen Wegen und hoher Lebensqualität. Ein weiterer besonderer Vorzug ist die Nähe zum Rhein. Das Rheinufer lädt zu Spaziergängen, sportlichen Aktivitäten und entspannten Stunden im Freien ein. Auch der Hofgarten sowie kulturelle Einrichtungen wie das Museum Kunstpalast, die Tonhalle und das NRW-Forum befinden sich in der näheren Umgebung. Das Umfeld ist geprägt von einer gewachsenen, urbanen Bebauung mit Mehrfamilienhäusern sowie Wohn- und Geschäftshäusern. Historische Gebäude und charakteristische Bauten aus den 1930er Jahren verleihen dem Quartier seinen besonderen Charme. Kindergärten, Schulen, Ärzte, Apotheken und weitere medizinische Einrichtungen sind gut erreichbar. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist ebenfalls ausgezeichnet. Die Düsseldorfer Innenstadt und der Hauptbahnhof sind schnell erreichbar, ebenso bestehen gute Verbindungen zum überregionalen Straßennetz und zum Flughafen Düsseldorf. Die Lage verbindet urbanes Leben, eine ausgezeichnete Infrastruktur, hohe Freizeitqualität und die besondere Atmosphäre des beliebten Stadtteils Pempelfort.Entfernungen: Kindergarten 1,3 km Grundschule 1,4 km Realschule 2,5 km Einkaufsmoeglichkeiten 1,5 km Gymnasium 2 km Flughafen 6,3 km Fernbahnhof 1,4 km Autobahn 5 km U/S Bahn 1 km Bus 0,1 km Gaststaetten 0,1 km # Sonstiges Datenschutz hat für uns Priorität, Ihre Daten werden vertraulich behandelt! Weitere Angebote finden Sie auch auf unserer Webseite: www.duesselraum.de Folgen Sie uns auch auf Facebook: www.facebook.com/duesselraum Unsere Datenschutzerklärung: www.duesselraum.de/datenschutz Sie besitzen eine ähnliche Immobilie in dieser Lage und möchten verkaufen? Vielleicht haben wir ja bereits den passenden Interessenten für Sie in unserem Bestand! Gerne übernehmen wir die Vermarktung Ihrer Immobilie für Sie. Wir freuen uns auf Ihren Anruf! Telefon: 0211 - 82 82 72 92 # Energie - Energieausweis: Energieverbrauchsausweis - Wesentliche Energieträger: GAS - Energieverbrauch: 155 kWh/(m²*a) - Energieeffizienzklasse: E - Gültig bis: 2030-12-03 - Baujahr (gemäß Energieausweis): 1935 - Heizungsart: Zentralheizung - Wesentliche Energieträger: Gas Anbieter-Objekt-ID: MD-JL-AM-KLE337