Description

ELEGANTES PANORAMA-DOMIZIL AM WALDRAND – BEZUGSFERTIG & VIELSEITIG Ein Zuhause für alle, die Ruhe, Privatsphäre und großzügiges Wohnen schätzen – und gleichzeitig die Rhein-Main-Region in direkter Reichweite wissen möchten. Manche Häuser bieten Platz. Andere bieten ein Zuhause. Dieses Anwesen vereint beides auf besondere Weise: In bevorzugter Höhenlage von Bad Schwalbach, am Waldrand gelegen, verbindet die Immobilie großzügige Architektur mit viel Licht, Privatsphäre und einem außergewöhnlichen Außenbereich. Dabei bietet die Lage eine attraktive Wohnperspektive für Menschen, die beruflich oder privat mit Wiesbaden, Mainz, Frankfurt und dem Rhein-Main-Gebiet verbunden sind, ihren Lebensmittelpunkt jedoch bewusst ruhiger und naturnäher gestalten möchten. Auf dem ca. 806 m² großen Hanggrundstück präsentiert sich das im Jahr 2003 erbaute Haus in einem hervorragenden und bestens gepflegten Zustand. Rund 208,88 m² Wohnfläche schaffen Raum für ein großzügiges Familienleben, während die durchdachte Aufteilung und die besondere Lage gleichzeitig viel Rückzug ermöglichen. Ein besonderer Vorteil: Das Haus wird vollständig möbliert angeboten und kann bezugsfertig übernommen werden. Die hochwertige Einbauküche ist ebenso bereits vorhanden wie die Einrichtung der Wohn- und Schlafbereiche. Damit bietet sich insbesondere auch für überregionale Käufer die Möglichkeit, das Anwesen ohne aufwendige Einrichtungs- oder Modernisierungsphase zu übernehmen und direkt einzuziehen. Auch technisch verfügt das Haus über eine attraktive und zeitgemäße Infrastruktur: Eine 9,9-kWp-Photovoltaikanlage mit 12-kWh-Stromspeicher und E3/DC-Hauskraftwerk ermöglicht die Nutzung und Speicherung selbst erzeugten Stroms. Eine Wallbox in der Doppelgarage ergänzt die Ausstattung für Elektromobilität. Und dann ist da dieser Garten: terrassiert angelegt, mit Naturstein, Holzdeck und verschiedenen Ebenen – im oberen Bereich öffnet sich der Blick ins Grüne und schafft eine herrlich naturnahe Atmosphäre. Ein Ort, an dem man morgens die ersten Sonnenstrahlen auf der Terrasse genießen, im Grünen zur Ruhe kommen und abends den Tag mit Blick über die Umgebung ausklingen lassen kann. LICHTDURCHFLUTETER MITTELPUNKT DES HAUSES Das Herzstück des Hauses bildet der großzügige Wohn- und Essbereich. Bodentiefe Fenster öffnen den Raum zum Garten und lassen viel Tageslicht ins Innere. Die Verbindung zwischen Wohnbereich, Terrasse und Garten schafft dabei ein besonders offenes Wohngefühl. An kühleren Tagen sorgt der hochwertige Brunner-Kaminofen für eine warme und behagliche Atmosphäre. Direkt angrenzend befindet sich die hochwertig ausgestattete Küche mit Granitarbeitsflächen und zentraler Kochinsel. Der unmittelbare Zugang zur Sonnenterrasse macht sie zum idealen Mittelpunkt für gemeinsame Mahlzeiten, lange Sommerabende und gesellige Stunden mit Familie und Freunden. PRIVATER RÜCKZUGSORT UNTER DEM DACH Über das repräsentative Treppenhaus mit Granit- und Glaselementen gelangen Sie in die private Schlafebene. Neben drei flexibel nutzbaren Zimmern erwartet Sie hier ein weiteres Highlight des Hauses: das großzügige Master-Bad. Die Eckbadewanne unter dem Dachfenster schafft einen besonderen Ort zum Abschalten. Ergänzt wird das Bad durch eine bodengleiche Mosaik-Dusche und einen Doppelwaschtisch. Ein Raum, der nicht nur funktional ist, sondern bewusst auf Entspannung und Rückzug ausgelegt wurde. EIN GARTEN MIT VIELEN PERSPEKTIVEN Der Außenbereich macht dieses Anwesen zu etwas Besonderem. Das Hanggrundstück wurde über mehrere Ebenen hinweg terrassiert und aufwendig gestaltet. Natursteinmauern, gepflegte Grünflächen und ein großzügiges Holzdeck schaffen unterschiedliche Bereiche zum Entspannen, Essen und Zusammensein. Ein weiteres Highlight ist die Dachterrasse auf der Doppelgarage. Von hier eröffnet sich ein weiter Blick über die Umgebung – besonders eindrucksvoll in den Abendstunden bei Sonnenuntergang. Die unmittelbare Nähe zum Wald prägt dabei die besondere Atmosphäre des Grundstücks. Von den oberen Gartenebenen reicht der Blick ins umliegende Grün und in Richtung Wald. So entsteht eine außergewöhnliche Kombination aus Privatsphäre, Naturverbundenheit und Weitblick – bei gleichzeitiger Erreichbarkeit von Wiesbaden, Mainz, Frankfurt und der Rhein-Main-Region. 49,55 m² GROSSE SEPARATE WOHNUNG – VIELE MÖGLICHKEITEN UNTER EINEM DACH Ein weiterer besonderer Mehrwert befindet sich im ebenerdigen Untergeschoss: Die 49,55 m² große Einliegerwohnung ist vollständig ausgestattet und verfügt über einen eigenen, abgeschlossenen Wohnbereich. Sie wurde 2017 zur Ferienwohnung umgebaut und wird seit vielen Jahren erfolgreich entsprechend genutzt. Gleichzeitig eröffnet sie zahlreiche weitere Möglichkeiten – beispielsweise als separater Bereich für Familienangehörige, für Mehrgenerationenwohnen, Gäste, Homeoffice oder zur Vermietung. Besonders interessant ist die zusätzliche langfristige Flexibilität der Immobilie: Die Voraussetzungen für eine mögliche Aufteilung des Hauses in zwei separate Wohnungseigentumseinheiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wurden bereits vorbereitet. Eine entsprechende Abgeschlossenheitsbescheinigung einschließlich Aufteilungsplänen wurde durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde erteilt. Damit besteht grundsätzlich die Möglichkeit, die Hauptwohnung und die Einliegerwohnung in zwei separate WEG-Einheiten aufzuteilen und hierfür jeweils ein eigenes Wohnungsgrundbuch anlegen zu lassen. Das Haus bietet damit nicht nur heute unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten, sondern lässt zugleich Raum für zukünftige Lebenssituationen und Wohnkonzepte. PHOTOVOLTAIK, STROMSPEICHER & E-MOBILITÄT Auch bei der technischen Ausstattung wurde in moderne Infrastruktur investiert. Eine 9,9-kWp-Photovoltaikanlage erzeugt eigenen Strom, der über einen 12-kWh-Speicher in Verbindung mit einem E3/DC-Hauskraftwerk gespeichert und im Haus genutzt werden kann. In der Doppelgarage steht zudem eine Wallbox zur Verfügung. Ein Starkstromanschluss ist ebenfalls vorhanden. Ergänzt wird das Konzept durch zwei Zisternen mit insgesamt 11.000 Litern Fassungsvermögen, deren Wasser unter anderem für die Gartenbewässerung und Toilettenspülung genutzt wird. VOLLSTÄNDIG MÖBLIERT – BEZUGSFERTIG ÜBERNEHMBAR Ein besonderer Vorteil dieses Angebots ist die Möglichkeit, das Haus weitgehend so zu übernehmen, wie es sich heute präsentiert. Die vollständige Möblierung ist im angebotenen Kaufpreis enthalten. Von der hochwertigen Einbauküche über die Einrichtung der Wohnbereiche bis zur Ausstattung der weiteren Räume ist bereits alles für den direkten Einzug vorbereitet. Damit eignet sich die Immobilie besonders für Käufer, die ein hochwertiges Zuhause suchen, ohne zunächst eine umfangreiche Einrichtungs- oder Modernisierungsphase einplanen zu müssen. Einziehen, ankommen und das neue Zuhause genießen. EIN HAUS, DAS SIE ERLEBEN DÜRFEN Die besondere Qualität dieses Anwesens zeigt sich nicht in einem einzelnen Ausstattungsdetail. Es ist das Zusammenspiel aus großzügigem Wohnen, viel Licht, hochwertiger Ausstattung, einem außergewöhnlichen Hanggarten, unmittelbarer Nähe zum Wald und einer bemerkenswerten Flexibilität in der Nutzung. Wer nach einem Zuhause sucht, das Ruhe, Privatsphäre und Natur bietet, ohne auf die Erreichbarkeit von Wiesbaden, Mainz, Frankfurt und dem Rhein-Main-Gebiet verzichten zu wollen, findet hier einen Ort mit besonderem Charakter. Ankommen. Durchatmen. Zuhause sein. Bilder können einen ersten Eindruck vermitteln – die besondere Atmosphäre dieses Hauses erlebt man jedoch erst vor Ort. Vereinbaren Sie gerne einen persönlichen Besichtigungstermin und entdecken Sie Ihr mögliches neues Zuhause. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage. # Ausstattung - Vollständige Möblierung im Kaufpreis enthalten – bezugsfertige Übernahme möglich - Ca. 208,88 m² Wohnfläche mit großzügiger Raumaufteilung - Ca. 806 m² Grundstück in bevorzugter Höhen- und Waldrandlage - 49,55 m² große, abgeschlossene Wohnung im ebenerdigen Untergeschoss, 2017 zur Ferienwohnung umgebaut - Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungspläne für eine mögliche spätere WEG-Aufteilung vorhanden - Hochwertige Einbauküche mit Granitarbeitsflächen und Kochinsel - 8-kW-Brunner-Kaminofen mit automatischer Abbrandsteuerung - 9,9-kWp-Photovoltaikanlage - 12-kWh-Stromspeicher mit E3/DC-Hauskraftwerk - Fußbodenheizung in nahezu allen Wohnbereichen - Elektrische Rollläden mit Zentralsteuerung - Raumhöhen bis ca. 2,75 m - Terrassierter Garten unmittelbar am Waldrand mit Naturstein und Holzdeck - Garagen-Dachterrasse mit Weitblick - Zwei Zisternen mit 10.000 l und 1.000 l Fassungsvermögen für Garten und Toilettenspülung - Doppelgarage mit Wallbox und Starkstromanschluss - Zwei zusätzliche Außenstellplätze - Vorbereitung für Sauna mit Starkstromanschluss - Zentralstaubsaugeranlage # Weitere Angaben - Garagen/Stellplätze: 3 - Verfügbar ab: nach Absprache - Objektzustand: saniert - Qualität der Ausstattung: Gehoben - Bodenbelag: Fliesen, Granit, Laminat - Käuferprovision: 3,57 % inkl. MwSt. - Provisionshinweis: Die Provision ist fällig nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrags. - Grundstücksfläche: ca. 806 m² # Lagebeschreibung WOHNEN, WO BAD SCHWALBACH AM SCHÖNSTEN IST Die Immobilie befindet sich in einer der bevorzugten Höhenlagen von Bad Schwalbach – unmittelbar am Waldrand, angenehm ruhig und mit einem hohen Maß an Privatsphäre. Die exponierte Lage und die naturnahe Umgebung schaffen eine besondere Wohnatmosphäre: Ein Schritt vor die Haustür genügt, um die Wälder und Wege des Taunus zu erreichen und den Alltag hinter sich zu lassen. Gleichzeitig ist Bad Schwalbach Teil des Einzugsgebiets der wirtschaftsstarken Rhein-Main-Region. Damit verbindet der Standort zwei Qualitäten, die sich nur selten so selbstverständlich ergänzen: großzügiges und naturnahes Wohnen im Grünen mit der Erreichbarkeit von Wiesbaden, Mainz und Frankfurt am Main. Als Kreisstadt des Rheingau-Taunus-Kreises bietet der traditionsreiche Kurort eine hohe Lebensqualität und eine gewachsene Infrastruktur. Einkaufsmöglichkeiten, Supermärkte, Drogerien, Apotheken, medizinische Versorgung sowie Schulen und Kindergärten befinden sich im Ort und decken die wesentlichen Bedürfnisse des täglichen Lebens ab. Die unmittelbare Umgebung lädt zu ausgedehnten Spaziergängen, Wanderungen und Radtouren durch die Wälder und Täler des Taunus ein. Zahlreiche Wege und Freizeitmöglichkeiten sorgen für einen hohen Erholungswert direkt vor der eigenen Haustür. Die Heilquellen und die lange Kurtradition prägen darüber hinaus den besonderen Charakter Bad Schwalbachs. Besonders interessant ist die Verbindung zur Rhein-Main-Region: Wiesbaden ist mit dem Pkw je nach Verkehrslage in etwa 20–30 Minuten erreichbar. Auch Mainz liegt gut erreichbar auf der anderen Rheinseite. Frankfurt am Main ist in rund 45–55 Minuten erreichbar, der internationale Flughafen Frankfurt ebenfalls gut an den Standort angebunden.* Damit bietet die Lage eine attraktive Wohnperspektive für Menschen, die beruflich oder privat mit Wiesbaden, Mainz, Frankfurt und dem Rhein-Main-Gebiet verbunden sind, ihren Lebensmittelpunkt jedoch bewusst außerhalb des städtischen Umfelds wählen möchten. Gerade für Berufspendler, überregional tätige Käufer und internationale Fach- und Führungskräfte entsteht so eine reizvolle Kombination: Wohnen am Waldrand mit Ruhe, Natur und Privatsphäre – und gleichzeitig die Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main in Reichweite. *Fahrzeiten sind ungefähre Angaben und können je nach Verkehrslage und gewählter Route abweichen. # Sonstiges Der Makler-Vertrag mit uns und/oder unserem Beauftragten kommt durch die Bestätigung der Inanspruchnahme unserer Maklertätigkeit in Textform zustande, wie z.B. die Unterschrift des Suchkundenvertrages und/oder des Objekt-Exposés. Die Höhe der Courtage richtet sich nach den ab dem 23.12.2020 in Kraft getretenen gesetzlichen Regelungen zur Teilung der Maklercourtage. Hiernach wird die Courtage regelmäßig für beide Parteien (Eigentümer und Käufer) 3,57 % auf den Kaufpreis inklusive der gesetzlichen Umsatzsteuer betragen und ist bei notariellem Vertragsabschluss verdient und fällig. Die Höhe der Bruttocourtage unterliegt einer Anpassung bei Steuersatzänderung. Grunderwerbssteuer, Notar- und Gerichtskosten trägt der Käufer. GELDWÄSCHE: Als Immobilienmaklerunternehmen ist Canstein Immobilien, Inhaber Nicolas Pichl nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 und § 11 Abs. 1, 2 Geldwäschegesetz (GwG) dazu verpflichtet, bei der Begründung einer Geschäftsbeziehung die Identität des Vertragspartners festzustellen und zu überprüfen, bzw. sobald ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des Immobilienkaufvertrages besteht. Hierzu ist es erforderlich, dass wir nach § 11 Abs. 4 GwG die relevanten Daten Ihres Personalausweises festhalten (wenn Sie als natürliche Person handeln) – beispielsweise mittels einer Kopie. Bei einer juristischen Person benötigen wir eine Kopie des Handelsregisterauszugs, aus welchem der wirtschaftlich Berechtigte hervorgeht. Das Geldwäschegesetz sieht vor, dass der Makler die Kopien bzw. Unterlagen fünf Jahre aufbewahren muss. Als unser Vertragspartner haben Sie auch eine Mitwirkungspflicht nach § 11 Abs. 6 GwG. HAFTUNG: Wir weisen darauf hin, dass die von uns weitergegebenen Objektinformationen, Unterlagen, Pläne etc. vom Verkäufer bzw. Vermieter stammen. Eine Haftung für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben übernehmen wir daher nicht. Es obliegt daher unseren Kunden, die darin enthaltenen Objektinformationen und Angaben auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen. Alle Immobilienangebote sind freibleibend und vorbehaltlich Irrtümer, Zwischenverkauf- und Vermietung oder sonstiger Zwischenverwertung. # Energie - Energieausweis: Energieverbrauchsausweis - Wesentliche Energieträger: Gas - Energieverbrauch: 90.5 kWh/(m²*a) - Energieverbrauch für Warmwasser enthalten - Energieeffizienzklasse: C - Ausstellungsdatum: 02.08.2023 - Gültig bis: 02.08.2033 - Letzte Modernisierung: 2023 - Heizungsart: Fußbodenheizung - Wesentliche Energieträger: Gas Anbieter-Objekt-ID: 1007