Description

Die Immobilie ist in einer kurzen Anliegerstraße im Herzen der Villenkolonie Grunewald in der Nähe des Johannaplatzes, in der die Häuser locker stehen und der alte Baumbestand den Straßenraum prägt. Auf einem Grundstück von 862 Quadratmetern steht hier ein freistehendes Wohnhaus, dessen Wohnfläche mit 363,76 Quadratmetern nach der Wohnflächenverordnung ermittelt wurde. Vier Ebenen, vom voll ausgebauten Kellergeschoss bis unter das 2022 komplett erneuerte Dach, ergeben zusammen eine Stadtvilla, die deutlich mehr Nutzungsmöglichkeiten bietet, als seine zurückhaltende Straßenansicht vermuten lässt. Betreten wird das Anwesen über ein Entree, von dem aus ein 2023 eingebauter Personenaufzug das Erdgeschoss mit dem Obergeschoss verbindet. Geht man durch das Entree Richtung Salon, steht man nach wenigen Schritten in einem Wohnbereich von über 100 Quadratmetern, der sich über mehrere ineinander übergehende Zonen erstreckt und im Erdgeschoss eine Deckenhöhe von drei Metern erreicht. Ein Kamin mit Granitverkleidung und vorgelagerter Sitzbank gliedert den Raum, große Fensterelemente öffnen ihn zur Terrasse und zum Garten. Der Lichteinfall ist hier über den Tag hinweg auffallend gleichmäßig, was der Fläche trotz ihrer Größe einen besonderen Charme gibt. In den sehr warmen Sommertagen können die Außenjalousien gezielt zur Reduktion der Wärme und des Lichteinfalls verwendet werden. Die Küche misst 24,80 Quadratmeter und ist als Arbeits- und Aufenthaltsraum mit Kochinsel, Granitarbeitsflächen und Miele-Einbaugeräten angelegt. Direkt angrenzend liegt eine begehbare Kühlkammer, wie man sie sonst eher in der Gastronomie findet. Für Haushalte, die regelmäßig Gäste bewirten oder auf Vorrat wirtschaften, ist das ein Vorteil, der sich nachträglich kaum herstellen lässt. Hauswirtschaftsraum und Gäste-WC liegen ebenfalls auf dieser Ebene, sodass das Erdgeschoss ohne Umwege funktioniert. Im Obergeschoss verteilen sich um einen großzügigen Flur drei Zimmer von ca. 17, 21 und 35 Quadratmetern. Das Elternschlafzimmer ist mit angrenzender Ankleide von 13 Quadratmetern und eigener Klimaanlage angelegt, kann je nach Nutzungswunsch aber auch wieder getrennt werden. Auf diese Weise würde ein weiterer Raum entstehen, der z.B. als Kinderzimmer nutzbar ist. Das Hauptbad umfasst 13 Quadratmeter, ist in dunklem Granit und weißem Wandfliesenspiegel gehalten und mit Doppelwaschtisch sowie Wanne, bodentiefer Dusche und einem WC ausgestattet. Ein separates WC und ein Balkon zum Garten vervollständigen die Etage. Das Dachgeschoss ist als Studio von ca. 51 Quadratmetern mit offener Dachkonstruktion ausgebaut. Belichtet wird es über sechs Dachflächenfenster und ergänzt um ein eigenes Bad, eine Küchenzeile und den Zugang zur Dachterrasse. Baurechtlich bleibt diese Ebene Teil des Einfamilienhauses, sie lässt sich aber ohne Umbau separat nutzen, sei es für erwachsene Kinder, für Gäste über längere Zeiträume oder als Atelier und Arbeitsplatz mit eigenem Rückzug. Schon jetzt ist sie als Einliegerwohnung konzipiert, kann jedoch auch als Teil des Einfamilienhauses genutzt werden. Das Kellergeschoss ist vollständig ausgebaut und beherbergt neben drei Kellerräumen und der Waschküche einen Hobbyraum von 24,79 Quadratmetern, ein Duschbad und eine Holzsauna. Die Bodenfliesen wurden hier 2025 komplett erneuert. Nach außen schließt sich ein gewachsener Garten mit Rasenfläche, Rosen- und Hortensienpflanzungen, geschnittenen Buchshecken und automatischer Bewässerung an. Eine Doppelgarage mit elektrischem Torantrieb sowie eine befestigte Auffahrt nehmen weitere Fahrzeuge auf. Zur Einordnung der Substanz: Errichtet wurde das Haus 1959/60 als Bungalow, 1978/79 folgten Treppenhaus, Wohnzimmeranbau sowie die Aufstockung von Obergeschoss und Spitzboden, nach dem Erwerb wurde 1999/2000 kernsaniert. Seither hat der Eigentümer nach eigener Aufstellung über 600.000 Euro investiert, davon über 360.000 Euro allein seit 2007. Dies zeigt, dass dieses Anwesen sehr gut gepflegt und immer in Schuss gehalten wurde. Etwas, was Sie so nicht häufig finden. Küche und Hauptbad stammen aus der Kernsanierung, sind gepflegt und ohne Einschränkung nutzbar, tragen aber die Handschrift ihrer Entstehungszeit. Wer hier eigene gestalterische Vorstellungen hat, findet Spielraum, ohne dass technische Zwänge dazu drängen. Der Energieausweis weist Klasse F aus; Gastherme, Giebeldämmung und Dach wurden zwischen 2017 und 2022 erneuert. In der Summe richtet sich das Haus an Familien, die Platz für mehrere Lebensphasen unter einem Dach suchen. Innenaufzug, ebenerdig erreichbares Gäste-WC und die potenziell abtrennbare Dachgeschossebene machen es zugleich für Mehrgenerationenkonstellationen tauglich, die andernorts einen Neubau oder aufwendige Umbauten erfordern würden. Das Objekt wird bezugsfrei übergeben. Gern zeigen wir es Ihnen nach vorheriger Terminvereinbarung. # Ausstattung Die folgenden Merkmale prägen Ausstattung und Nutzung des Hauses; im Anschluss finden Sie die vom Eigentümer dokumentierten baulichen Maßnahmen in chronologischer Folge. - Wohnfläche 363,76 m² nach Wohnflächenverordnung, ermittelt durch Vor-Ort-Aufmaß - Deckenhöhe von drei Metern im Erdgeschoss und 2,66 Meter im Obergeschoss - Fischgrätparkett in Eiche in Wohnbereich, Küche und Verbindungsflächen - Kaminofen mit Granitverkleidung und vorgelagerter Sitzbank im Wohnbereich - Begehbare Kühlkammer mit eigener Kältetechnik neben der Küche - Küche mit Kochinsel, Granitarbeitsflächen und Miele-Einbaugeräten - Personenaufzug vom Erdgeschoss in das Obergeschoss - Hauptbad im Obergeschoss mit Doppelwaschtisch, Wanne und Granitflächen - Insgesamt drei Badezimmer sowie zwei separate WC, verteilt über die Etagen - Ankleidezimmer von 12,90 m² direkt am Elternschlafzimmer - Klimaanlagen im Obergeschoss und im Dachgeschoss - Studio im Dachgeschoss mit eigenem Bad, Küchenzeile und Zugang zur Dachterrasse - Terrasse am Wohnbereich, Balkon im Obergeschoss sowie im Dachgeschoss - Holzsauna und Duschbad im Kellergeschoss - Hobbyraum von 24,79 m², separate Waschküche und drei Kellerräume im Untergeschoss - Alarmanlage mit Aufschaltung zu einem Sicherheitsdienst & Überfallschalter - Automatische Gartenbewässerung - Wasserenthärtungsanlage - Doppelgarage mit elektrischem Torantrieb, zusätzlich Stellfläche auf der befestigten Auffahrt - Gartengrundstück von 862 m² mit altem Baumbestand und geschnittenen Hecken - Bauliche Maßnahmen und Investitionen im Überblick 1959/60 - Errichtung des Gebäudes als Bungalow 1978/79 - Erweiterung um Treppenhaus und Wohnzimmeranbau, Aufstockung von Obergeschoss und Spitzboden ca. 1990 - Ausbau des Spitzbodens zu einer eigenständig nutzbaren Wohneinheit 1999/2000 - Kernsanierung nach Erwerb, unter anderem Umstellung von Öl auf Gas, Einbau der begehbaren Kühlkammer, Parkett im Erdgeschoss, Küche im Erdgeschoss und Bad im Obergeschoss 2007 - Erneuerung von Garagendach und Garagentor 2009 - Erneuerung der Garagenzufahrt 2012 - Erneuerung der Fußbodenkonstruktion im Dachgeschoss inklusive Dämmung 2017 - Fassadenanstrich mit Dämmung der Giebelseiten 2018 - Erneuerung der Gastherme 2019 - Einbau der Klimaanlage im Schlafzimmer des Obergeschosses 2021 - Erneuerung der Grundstücksmauer 2022 - Komplette Dachsanierung mit neuer Eindeckung, Dämmung, Austausch der Dachflächenfenster und Spenglerarbeiten 2023 - Einbau des Personenaufzugs vom Erdgeschoss in das Obergeschoss 2025 - Vollständige Erneuerung der Bodenfliesen im Kellergeschoss mit Ausnahme des Saunaraums 2025 - Erneuerung des Garagentorantriebs 2026 - Ersatz der Abwasser-Rückstauklappe Die dokumentierten Investitionen summieren sich auf über 600.000 Euro, davon über 360.000 Euro seit 2007. # Weitere Angaben - Garagen/Stellplätze: 2 - Verfügbar ab: 01.11.2026 - Objektzustand: gepflegt - Qualität der Ausstattung: Gehoben - Bodenbelag: Fliesen, Parkett, Teppich - Käuferprovision: 3,57% inkl. 19% USt. - Grundstücksfläche: ca. 862 m² - Nutzfläche: ca. 101,74 m² # Lagebeschreibung Grunewald zählt zu den ältesten und geschlossensten Villengebieten Berlins. Die Kolonie entstand ab 1889 nach einem einheitlichen Bebauungsplan, und dieser Ursprung prägt bis heute das Straßenbild: große Grundstücke, freistehende Häuser, breite Vorgärten und ein Baumbestand, der vielerorts älter ist als die Bebauung. Die Straße der Immobilie selbst ist als Anliegerstraße mit Tempo 30 gewidmet und trägt keinen Durchgangsverkehr. Der Johannaplatz liegt rund zweihundert Meter entfernt, Lynarstraße, Herbertstraße und Caspar-Theyß-Straße schließen im Umkreis von etwa vierhundert Metern an. Die Versorgung des täglichen Bedarfs ist fußläufig geregelt. Ein Edeka-Markt liegt etwa neunhundert Meter entfernt, die Bäckerei Steinecke rund achthundert Meter, die Roseneck-Apotheke etwa einen Kilometer. Das Roseneck mit seiner Ladenpassage, mehreren Cafés und Restaurants ist das gewachsene Nahversorgungszentrum des Ortsteils und für viele Bewohner zugleich Treffpunkt. Ärztliche Versorgung findet sich in unmittelbarer Nähe, eine Praxis liegt rund zweihundertdreißig Meter entfernt, das Martin-Luther-Krankenhaus etwa achthundert Meter. Für Familien ist die Schuldichte im Umfeld ein wesentliches Argument. Das Walther-Rathenau-Gymnasium liegt rund dreihundertsiebzig Meter entfernt, das Evangelische Gymnasium zum Grauen Kloster in der Salzbrunner Straße etwa achthundert Meter. Eine Kindertagesstätte der Jüdischen Gemeinde befindet sich rund zweihundertachtzig Meter vom Haus. Mehrere Grundschulen liegen im Ortsteil, sodass der gesamte Schulweg über die Jahre hinweg ohne Umzug und ohne lange Fahrten abgedeckt werden kann. Die Erholungsflächen beginnen praktisch vor der Haustür. Die Grunewalder Seenkette mit Dianasee, Koenigssee und Hubertussee liegt in wenigen Gehminuten, der Halensee und die weiten Flächen des Grunewalds mit Teufelsberg und Havelufer sind zu Fuß oder mit dem Rad erreichbar. Wer Sport im Verein sucht, findet in der Hubertusallee und der Lassenstraße Badminton, Kampfsport und Athletik im direkten Umfeld. Das Umfeld ist damit weniger ein Wohnviertel mit Grün in der Nähe als ein Wohnviertel im Grün. Verkehrlich ist die Adresse gut angebunden, ohne den Verkehr in die Straße zu holen. Die Bushaltestelle Lynarstraße liegt rund zweihundertachtzig Meter entfernt, der S-Bahnhof Berlin-Grunewald mit der Linie S7 etwa 1,2 Kilometer. Die Ringbahnhöfe Halensee und Hohenzollerndamm sind mit dem Bus in wenigen Minuten erreichbar, die Auffahrt zur Stadtautobahn am Rathenauplatz liegt rund einen Kilometer entfernt. Bis zur Stadtmitte sind es 7,6 Kilometer Luftlinie, der Kurfürstendamm ist über die Hubertusallee in kurzer Fahrt angebunden. Wirtschaftlich bewegt sich das Objekt in einem der stabilsten Teilmärkte der Stadt. Der Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf weist nach der Statistik des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg das höchste verfügbare Haushaltseinkommen aller Berliner Bezirke aus, und die Spitzenlagen Grunewald, Dahlem und Wannsee haben die Preiskorrektur der Jahre 2023 und 2024 weitgehend aufgeholt. Für Käufer bedeutet das weniger ein kurzfristiges Renditeversprechen als eine Lage, deren Nachfrage über Marktzyklen hinweg vergleichsweise wenig schwankt.Entfernungen: Flughafen 29,1 km Fernbahnhof 9,9 km Autobahn 2 km Bus 0,4 km # Sonstiges Für die erfolgreiche Vermittlung dieses Objekts fällt eine Käuferprovision in Höhe von 3,57 Prozent des beurkundeten Kaufpreises inklusive der gesetzlichen Umsatzsteuer an. Die Provision ist gegenüber der Flemming & Schubert eGbR zu erbringen und wird mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages fällig. Der Verkäufer schuldet für dieselbe Leistung eine Provision in identischer Höhe, sodass die Halbteilung nach § 656c BGB gewahrt ist. Das Haus wird voraussichtlich noch bis zum 31.10.2026 bewohnt und ist ab dem 01.11.2026 bezugsfrei und übergabebereit. Über die Objektunterlagen hinaus begleiten wir Sie auf Wunsch bei der Bewertung und der Finanzierung. Julia Flemming ist zertifizierte Verkehrswertgutachterin und IHK-geprüfte Fachfrau für Immobiliendarlehen, sodass Fragen zur Werthaltigkeit und zur Finanzierungsstruktur im Haus beantwortet werden können. Dieses Exposé dient ausschließlich der Vorabinformation. Als alleinige Rechtsgrundlage gilt der notariell beurkundete Kaufvertrag. Sämtliche Angaben beruhen auf Informationen unseres Auftraggebers nach bestem Wissen und Gewissen. Sie sind freibleibend und unverbindlich. Eine Haftung für Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben ist ausgeschlossen. Zwischenverkauf bleibt vorbehalten. # Energie - Energieausweis: Energiebedarfsausweis - Wesentliche Energieträger: Gas - Endenergiebedarf: 107.59 kWh/(m²*a) - Energieeffizienzklasse: D - Ausstellungsdatum: 10.08.2026 - Gültig bis: 09.08.2036 - Letzte Modernisierung: 2022 - Heizungsart: Zentralheizung - Wesentliche Energieträger: Gas Anbieter-Objekt-ID: FS-EFH-29526