Description

# REPRÄSENTATIVES VILLENGRUNDSTÜCK Dieses außergewöhnliche Villengrundstück befindet sich in einer der begehrtesten Wohnlagen Darmstadts, im Herzen des renommierten Paulusviertels. Die ruhige, grüne Umgebung am Niebergallweg – gesäumt von einer eindrucksvollen Platanenallee – zählt zweifellos zu den schönsten Adressen der Stadt. Über mehr als 30 Meter Länge rahmen stattliche Platanen und Birken das Anwesen und unterstreichen gemeinsam mit der historischen Einfriedung die repräsentative Wirkung dieses seltenen Grundstücks. Die gewachsene Villenstruktur, großzügige Abstandsflächen und der hohe Grünanteil prägen die außergewöhnliche Qualität dieser Lage in besonderem Maße. Das ca. 930 m² große, exklusive Eckgrundstück überzeugt durch seine weitläufige Gartenfläche und die harmonische Einbindung in das gewachsene städtebauliche Umfeld des Paulusviertels. Die freien und einheitlich gemäß des Bebauungsplans, angelegten Gärten als prägendes Element des historischen Villenviertels tragen maßgeblich zur hohen Wohn- und Lebensqualität bei und machen dieses Grundstück zu einer seltenen Gelegenheit für Kenner wertbeständiger Lagen. Zum Bodenrichtwert angeboten, bietet sich hier eine attraktive Kaufchance im begehrten Paulusviertel, unweit des Paulusplatzes. **Wohnkultur trifft Gartenkunst** Das 1925 erbaute Wohnhaus hat die Grundzüge seiner Gestalt durch die Geschichte sehr charmant erhalten können – so ist die Historie am Bauwerk heute noch gut spürbar. Nach Kriegsschaden von 1944 wurde das Dachgeschoss neu mit einem Satteldach wiederaufgebaut und das Gebäude als Zweifamilienhaus konzipiert. Mit seiner Größe von aktuell ca. 160 m² reiner Wohnfläche auf den beiden Wohnebenen samt den Nutzflächen im Keller eignet sich das Gebäude ideal als Familiendomizil – oder in Mischung zum Wohnen und Arbeiten mit dem Vorteil einer separat auszuweisenden Büroeinheit. Optisch wirkt das liebenswürdige Haus heute in seinem traditionalistischen Stil wie aus einem Guss und strahlt mit seinen gelungenen Proportionen und klassischen architektonischen Elementen ein ganz besonderes Flair aus. Maßgeblich wirken dabei die symmetrischen, wohlproportionierten Fassaden mit großen Fensterflächen und attraktiven Sprossenfenstern, aber insbesondere auch die authentisch erhaltenen Anbauten an den Längsseiten aus der Entstehungszeit der 1920er Jahre: Der dreieckige Hauseingang an der Ostseite und der über beide Stockwerke reichende Portikus mit charakteristischen, im Stil des Expressionismus verzierten Säulen. Der zweistöckige Anbau mit abgeschrägten Kanten bildet im Parterre einen gemütlichen, abgeschlossenen Logenplatz; im Dachgeschoss ergänzt der Balkon in gleicher Form das Raumenensemble. Das Zusammenspiel mit dem liebevoll gestalteten Garten im Cottage-Stil macht die Immobilie zu einem einzigartigen Kleinod. Der Garten bietet eine reiche Vielfalt: Sträucher, schmucke Bäume, zahlreiche Stauden, einen kleinen Teich sowie Flächen für den Anbau eines Nutzgartens. Durch die erhöhte Lage vom Erdgeschoss als Hochparterre entsteht direkt am Haus eine großzügige, von Böschung umgebene Terrassenlandschaft mit einem attraktiven Überblick auf das private Grün drumherum und auch auf die schöne Kulisse der Platanen am Niebergallweg. Erleben Sie die besondere Atmosphäre und die reiche Ernte dieses einzigartigen Villengartens hautnah – im folgenden Video zur Erntezeit erhalten Sie einen authentischen Eindruck von Lebensqualität, Charme und natürlicher Fülle dieses Anwesens: https://youtube.com/shorts/yjag76StWtw # Wohnlage im geschichtsträchtigen Villenviertel Das Paulusviertel in unmittelbarer Nähe zur Darmstädter Innenstadt gelegen, bietet eine gelungene Mischung aus städtischem Leben und entspannter Wohnatmosphäre. Prägend für das Gebiet sind gepflegte Altbauten, charmante Stadthäuser sowie eine ruhige Nachbarschaft mit kurzen Wegen zu beliebten Stadtgärten wie der Darmstädter Orangerie oder dem Prinz-Emil-Garten. Neben der hohen Lebensqualität überzeugt das Paulusviertel durch seine hervorragende Infrastruktur: Einkaufsmöglichkeiten, Cafés, Ärzte, Schulen und Kindertagesstätten befinden sich in fußläufiger Entfernung. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist exzellent – mit Straßenbahn und Bus gelangt man in wenigen Minuten in die Innenstadt, zum Hauptbahnhof oder zur Technischen Universität Darmstadt. Auch die Autobahn A5 ist in kurzer Fahrzeit erreichbar, was das Viertel auch für Berufspendler attraktiv macht. Das Paulusviertel ist insbesondere für jene ideal, die das urbane Leben in gepflegtem Umfeld mit historischem Flair schätzen. Die ruhige, aber zentrale Lage macht es zu einer der nachhaltigsten und wertstabilsten Wohnlagen in Darmstadt. # Informationen zur Bebaubarkeit und Entwicklungsmöglichkeiten Für das angebotene Grundstück sieht der Bebauungsplan ein Baufenster mit Abmessungen von ca. 10,5 m x 15 m vor. Für einen Neubau ist baulich eine Höhe von zwei Vollgeschossen + Dachgeschoss im Bebauungsplan gesichert. Die Größe des aktuellen Bestandes misst ca. 9 m x 12 m. Beim Erhalt des bestehenden Baukörpers und dessen Erhaltung der städtebaulichen und historischen Qualitäten durch den Bebauungsplan sollen etwaige Erweiterungsmöglichkeiten im Hinblick auf das Baufenster behördlich geklärt werden. Als Nebenanlage in der Vorgartenzone ist ein offener Gartenpavillon entsprechend den historischen Vorbildern entlang der Einfriedungen mit einer maximalen Grundfläche von 5 m² zulässig. Im üblichen Gartenbereich sind eine Nebenanlage als Laube/Pavillon/Teehaus mit einer maximalen Grundfläche von 12 m² und ein Schwimmbad mit maximal 25 m² Grundfläche zulässig. # Parkmöglichkeiten Besonders komfortabel gestaltet sich die Erschließung des Grundstücks: Über die Einfahrt vom Niebergallweg aus kann das Anwesen direkt befahren werden und eröffnet damit einen ebenso diskreten wie repräsentativen Zugang in das private Grundstück. Die bestehende Garage genießt Bestandsschutz und ermöglicht weiterhin das komfortable Abstellen eines Fahrzeugs direkt auf dem Grundstück. **Angaben zum Energieausweis** * Gas-Zentralheizung (2005) * Energieausweistyp: Bedarfsausweis * Endenergiebedarf: 173,2 kWh/(m²\*a) * Energieeffizienzklasse: F **Provisionshinweis** Die Käuferprovision für angebotene Immobilie beträgt 2,97 % inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer. Die Käuferprovision ist mit notarieller Beurkundung des Kaufvertrages fällig.