Beschreibung

Der eigene Hauseingang vermittelt vom ersten Schritt an das Gefühl, ein Haus zu bewohnen. Diese außergewöhnliche Erdgeschosswohnung in ruhiger Lage von Waldtrudering bietet ein großzügiges Raumangebot, das sich perfekt für Paare oder eine kleine Familie mit größerem Kind eignet. Herzstück ist das helle, weitläufige Wohnzimmer mit angeschlossenem Wintergarten, der als Essbereich dient. Bodentiefe Fenster in Wohn- und Schlafbereich sorgen für eine zeitlose Optik und viel Tageslicht. Durch einen charmanten Rundbogen gelangt man in die Küche mit zwei Fenstern. Für gemütliche Abende sorgt ein Kaminanschluss. Eine Klimaanlage im Schlafzimmer sorgt im Sommer für angenehme Kühlung und im Winter für schnelle Wärme. Fußbodenheizung ist in Wohnzimmer, Küche, Flur und in den Bädern verlegt. Über eine breite Treppe erreicht man bequem den Souterrainbereich mit einer Raumhöhe von über 2,40m. Der große, hohe Hobbyraum mit Laminat hat viel Licht durch das ausgelöschte Doppelfenster und bietet vielfältiges Potenzial: Er kann als Homeoffice, Praxis, Musikstudio, Gästebereich oder als separates Schlafzimmer für ein älteres Kind oder Teenager genutzt werden. Auch eine Aufteilung in 2 Räume ist möglich. Ein Duschbad mit Fenster und Anschluss für Waschmaschine und Trockner schließt sich an. Die über 20 m² große, teilweise überdachte Holzterrasse ist das perfekte „zweite Wohnzimmer“ für warme Tage. Der ca. 150 m² große, L-förmige Garten grenzt an andere Gärten und bietet eine seltene, ruhige Stadtoase ohne Autolärm. Eine zweite, uneinsehbare Holzterrasse und ein Pavillon/Gewächshaus ergänzen das grüne Refugium. Ein weiterer Vorteil: Die Einheit wird von nur drei WGs selbst verwaltet, was zu sehr niedrigen Nebenkosten führt. Nach Besitzübergabe ist die Wohnung sofort beziehbar. Diese Wohnung ist wie geschaffen für: · Paare, die großzügig wohnen und die Nähe zur Natur schätzen, aber auf eine gute städtische Anbindung nicht verzichten wollen. · Familien mit einem älteren Kind oder Teenager, die von der flexiblen Souterrain-Nutzung profitieren (z.B. als Rückzugsort oder Jugendzimmer). · Menschen mit Homeoffice- oder Teilgewerbe-Bedarf (z.B. Yoga, Seminare), die dafür den großen Hobbyraum nutzen möchten. · Hitzeempfindliche Menschen, die den Hobbyraum dank seiner konstanten Temperaturen als Schlafraum nutzen möchten. Die Gesamtwohnnutzfläche von 146,74 W/Nfl. setzt sich so zusammen: Wohnfläche EG 85,48qm +Nutzfläche im Souterrain 50,48qm + Nutzfläche EG Terrasse 10,78 qm. Das aktuelle Aufmaß (Stand 9/2026) wurde durch die Fa. Pictudom, Dipl.-Ing. (FH) Skora, erstellt. # Ausstattung Terrasse, Wintergarten, Garten, Keller, Vollbad, Duschbad, Einbauküche, Gäste-WC, Kamin, Parkett, Laminat, Fliesen Bemerkungen: · Eigene Wohnungseingangstüre · Fußbodenheizung in Wohnzimmer, Küche, Flur und Bädern · Kaminanschluss · Klimaanlage im Schlafzimmer · Zwei Bäder mit Fenster (Tageslicht) · Zwei Holzterrassen (über 20 m² und eine zweite, uneinsehbare) · Weiße Glasüberdachung der Hauptterrasse (Sonderanfertigung, 2 Jahre alt) · Garten mit Pavillon/Tomatenhaus · Duplexparker mit privatem Wallbox-Anschluss für E-Mobilität · Einbauküche (Nolte, ca. 6 Jahre alt mit Geschirrspüler und Induktionsherd)) · Einbauschränke im Souterrain · Garten begehbar von 3 Türen · Eigener Gartenein-/ausgang # Weitere Angaben - Separate WCs: 1 - Verfügbar ab: nach Absprache - Objektzustand: gepflegt - Bodenbelag: Fliesen, Parkett, Laminat - Garagen/Stellplatzkaufpreis: 25.000,00 € # Lagebeschreibung Waldtrudering zählt zu den beliebtesten und ruhigsten Wohnlagen im Münchner Osten. Das grüne, weitläufige Wohngebiet mit dörflichem Charakter ist besonders bei Familien und Naturliebhabern geschätzt. Die Lage überzeugt durch eine hervorragende Infrastruktur: Die S-Bahn-Stationen Trudering und Gronsdorf (S4, S6) sowie die U-Bahn-Station Trudering (U2) bieten eine schnelle Verbindung in die Münchner Innenstadt. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Freizeitangebote sind in der Nähe. Die ruhige Lage ohne Durchgangsverkehr und die Nähe zu Grünflächen machen diese Wohnung zu einer seltenen Stadtoase. Infrastruktur (im Umkreis von 5 km): Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Gymnasium, Öffentliche Verkehrsmittel # Sonstiges Heizungsart: Fußbodenheizung Energieträger: Gas Sonstiges / Energie · Baujahr: 2001 · Energieausweis: Verbrauchsausweis liegt vor · Energieverbrauch: 109 kWh/(m²·a) · Energieeffizienzklasse: D · Wesentlicher Energieträger: Gas · Heizungsart: Zentralheizung · Nebenkosten: Sehr niedrig durch Selbstverwaltung von nur 3 WGs · Verfügbarkeit: Sofort nach Besitzübergabe Grundrisse: - https://www.ohne-makler.net/immobilie/file/1624281.pdf (Grundriss EG) - https://www.ohne-makler.net/immobilie/file/1624282.pdf (Grundriss UG) - https://www.ohne-makler.net/immobilie/file/1624283.pdf (Wohn-/Nutzflächenaufstellung) ohne-makler (OM) ist weder Anbieter noch Vermittler der Immobilie. OM betreibt eine Plattform für Immobilieneigentümer, die unter anderem die gleichzeitige Veröffentlichung einzelner Inserate auf mehreren Immobilienportalen ermöglicht. Die Inhalte dieser Inserate werden ausschließlich von Dritten verantwortet. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Rechtmäßigkeit der Angaben übernimmt OM keine Haftung. Hinweise auf mögliche Rechtsverstöße können jederzeit gemeldet werden und werden nach Prüfung umgehend bearbeitet. # Energie - Energieausweis: Energieverbrauchsausweis - Energieverbrauch: 109 kWh/(m²*a) - Energieverbrauch für Warmwasser enthalten - Heizungsart: Fußbodenheizung - Wesentliche Energieträger: Gas Anbieter-Objekt-ID: 481598